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Songyuan RT-Mart Commercial Co., Ltd. v. Jilin Jinzuan Shopping Plaza Co., Ltd. (retrial case regarding dispute over a housing lease contract)
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松原大润发商业有限公司与吉林省金钻购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷再审案
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【法宝引证码】
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Songyuan RT-Mart Commercial Co., Ltd. v. Jilin Jinzuan Shopping Plaza Co., Ltd. (retrial case regarding dispute over a housing lease contract)
(retrial case regarding dispute over a housing lease contract)
松原大润发商业有限公司与吉林省金钻购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷再审案
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[Key Terms]
a lease contract ; accrued rent payable ; actual loss ; liquidated damages
[核心术语]
租赁合同；计提租金；实际损失；违约金
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[Disputed Issues]
The lessee who fails to pay the lessor the rent should bear the liability for breach of contract.
[争议焦点]
承租人未依约向出租人支付租金的，应当承担违约责任。
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[Case Summary]
A lease contract should be deemed valid if it is concluded by the lessor and the lessee based on the true declaration of intent and without violating any compulsory provisions of laws and regulations. Where the lessor and the lessee agree that the accrued rent base should be the turnover net of tax without clarifying the specific range of application...
[案例要旨]
出租人与承租人基于真实意思表示不违反法律、法规的强制性规定订立租赁合同应予认定有效。双方约定计提租金基数为不含税的营业额但未就具体范围达成一致...
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Full text omitted. | | 松原大润发商业有限公司与吉林省金钻购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷再审案中华人民共和国最高人民法院民事判决书 |
| | (2018)最高法民再238号 |
| | 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：松原大润发商业有限公司。 |
| | 法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人：赵烨，北京恒都律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。 |
| | 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林省金钻购物广场有限公司。 |
| | 法定代表人：李庆军，该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。 |
| | 再审申请人松原大润发商业有限公司（以下简称松原大润发公司）因与被申请人吉林省金钻购物广场有限公司（以下简称金钻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2017）吉民终字440号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月4日作出（2018）最高法民申1211号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 |
| | 松原大润发公司申请再审称，（一）松原大润发公司不存在违约行为，原审判决认定事实存在错误。根据松原大润发公司与金钻公司在本案《商业用房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第9.1.1条中的约定，合同项下年租赁费用按照乙方（松原大润发公司）大型超市的XXX标准计付。合同未约定“不含税之营业额”的具体范围，我国法律、法规对“营业额”的范围也未予明确规定。原审法院认定某1费、某2费等收入属于松原大润发公司的“营业额”并据此认定松原大润发公司违约，属于事实认定错误。首先，合同第9.1.1条的约定显然是为了表明该合同条款中的“营业额”特指需要缴纳增值税的营业收入，松原大润发公司获得的某1费、某2费等收入需要缴纳的是营业税，不属于需要缴纳增值税的收入范围，因此显然不属于双方当事人在合同中约定的应当计提租金的收入范围。其次，在本案第一次二审庭审过程中，金钻公司的委托代理人于源来作为金钻公司的总经理、财务负责人、签订案涉《租赁合同》的负责人，明确表示对松原大润发公司主张的“营业额就是商品销售收入”的分类方法没有异议，其应当被认定为金钻公司的真实意思表示。再次，吉林省松原市中级人民院在本案审理过程中委托松原智信会计师事务所对松原大润发公司2010-2012年度财务进行审计，该事务所超越权限作出鉴定意见且其与金钻公司存在长期合作关系，极有可能影响本案的公正审理，属于应当回避的情形。（二）原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，松原大润发公司在2010年至2012年期间收入的某1费、某2费总金额为13526834.35元，即使将该笔收入计提租金，则按照双方当事人在合同中约定的2.5%的提取租金标准，松原大润发欠缴租金的金额为338170.85元，此金额即为金钻公司的实际损失。原审判决判令松原大润发公司向金钻公司支付违约金1000万元高于其实际损失数十倍，严重损害松原大润发公司合法权益，存在错误。请求撤销原判，改判驳回金钻公司的诉讼请求。 |
| | 金钻公司辩称，请求驳回松原大润发公司的再审请求。理由是：（一）松原大润发公司在租赁金钻公司商场期间存在违约行为，没有按照合同约定将某1费和某2费作为计提租金基数向金钻公司足额计提和支付租金，二审法院对此事实的认定清楚正确。（二）松原大润发公司在金钻公司发现问题后要求其按照合同约定向金钻公司提供财务资料并配合审计，松原大润发公司拒不提交，已构成根本违约。（三）松原大润发公司在鉴定期间，隐瞒材料拒不提供且不能充分举证证明某1费、某2费的成因，在对两项费用的形成问题上，多次向法庭提供的口头解释也不一致，同时其开具发票的行为与解释的成因也相互矛盾，导致法庭无法查清金钻公司的实际损失，原审判决松原大润发公司向金钻公司支付1000万元违约金并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。 |
| | 2014年，金钻公司向吉林省松原市中级人民法院提起本案诉讼，该院于2016年1月21日作出（2014）松民二初字第9号民事判决。松原大润发不服，提起上诉。吉林省高级人民法院于2016年10月10日作出（2016）吉民终193号民事裁定，撤销原判，本案发回重审。在重审中，金钻公司的诉讼请求是判令松原大润发公司支付违约金3000万元。 |
| | 一审法院重审认定：2010年7月15日金钻公司（甲方，出租方）与松原大润发公司（乙方，承租方）就商业用房（含附属场地及设施）签订《租赁合同》，约定松原大润发公司租用金钻公司位于松原市××与铂××大路交汇处西北角地块商业用房，开设大型综合超市。租赁期为20年，从大型超市对外营业之日起计算；待租赁合同期满后，再重新签订租赁合同。关于租金及其支付方式，合同第9.1.1条约定：“租金与租期以乙方开设的大型超市自对外开业之日起算。”合同第9.2.1.1条约定：“该商业用房（含附属场地、设施）的年租赁费用，按照乙方大型超市的不含税之营业额（不含增值税，且不含乙方转租区域的营业额）的2.5%计付……乙方大厅转租部分按乙方转租面积税后租金收入的10%支付给甲方管理费，乙方须向甲方出示转租合同文本和提供复印件。”合同第9.2.1.2条约定：“考虑到甲方先期投资比较大，乙方同意开业十个工作日内先预付租赁费用人民币壹仟万元整（扣除乙方已经支付的定金贰佰万元，乙方实际再支付捌佰万元）……因为租金费用按照乙方的营业额抽成，所以乙方租赁的商业用房先付后租，若乙方大型超市在租赁费用起算第一年的开业天数不足一个自然年度的，则甲乙双方应在第二年的1月15日前按照乙方大型超市第一年的实际经营天数的不含税之营业额2.5%计付当年的实际租金数额，以便下一年度租金结算时能按照一完整自然年度给付租金。”合同第9.2.1.3条约定:“自起算租金的第二年起，乙方应在每年的1月15日前向甲方预付该年度的租金及物业管理费……甲乙双方在每年的1月15日对上一年度的实际租金进行结算。”关于转租，合同第13.1条约定：“乙方在租赁期限内，有权将其承租的该商业用房中的大厅部分转租给第三方……转租后甲乙双方租赁关系及租赁合同中条款不变，本合同中的条款仍然有效，并仍由甲乙双方直接进行租赁费用的结算，不受该转租影响。”关于违约责任中乙方责任，合同第16.2.2条约定：“乙方若未按约定向甲方交付该商业用房的租金，则乙方应从迟付的第一天起，每日按照上年度租金的5‰向甲方支付滞纳金……。”第16.2.3条约定：“乙方为甲方提供的财务报表、销售额、租金收入等要真实合法，同时要接受甲方或者甲方委托的注册会计师的社会审计。”关于违约金，合同第16.3条约定：“甲乙双方中的任何一方若构成对本合同的违约，违约金均为人民币3000万元（叁仟万元整），如不足弥补守约方实际损失，则须赔偿其实际损失。”后金钻公司与松原大润发公司签订补充协议，其中第三条约定：“乙方总计出租给肯德基面积为384平方米……乙方向甲方支付租金的方法按照肯德基总计出租面积比例提成，即乙方向肯德基收取租金（扣除乙方为此缴纳的税费)后,将其中的35%支付给甲方。甲方为此须向乙方开具对应的房屋租赁发票。乙方向甲方支付租金时间与主合同的时间同步执行。”租赁合同签订后，金钻公司按约定向松原大润发公司交付了出租的商业用房及附属场地，合同开始履行。松原大润发公司于2010年8月10日、12月8日共计支付金钻公司预付租金1000万元。松原大润发公司开设的大型超市于2010年11月对外营业。金钻公司于2012年1月5日、6月1日、12月26日及2013年5月15日、10月21日向松原大润发公司发函件及通知书，就合同履行中关于给付租金问题、提供报表材料事宜向松原大润发公司反映及要求回复。松原大润发公司于2012年1月9日、12月24日向金钻公司回函进行说明。双方未能达成一致意见。松原大润发公司于2011年2月24日、2012年6月7日、2013年1月24日共向金钻公司支付了2010年度、2011年度、2012年度租赁费用合计人民币16598220.79元，金钻公司为松原大润发公司出具了租金及管理费发票。另，松原大润发公司与青岛某公司沈阳分公司于2010年11月1日签订代销协议书，约定松原大润发公司同意在其超市为青岛某公司沈阳分公司进行代销。 |
| | 一审法院重审认为，金钻公司与松原大润发公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：一、松原大润发公司是否存在违约情形；二、松原大润发公司应否按约定支付违约金。 |
| | 一、松原大润发公司构成违约。1.双方签订的合同9.2.1.1条约定，租赁费按照XX标准计付。关于“不含税营业额”的含义，双方不能达成一致意见。金钻公司称系指松原大润发公司在房屋租赁范围及期间内产生的全部收入，既包括主营业务收入（商品销售收入），也包括其他业务收入，具体含场内摊位租赁费、某1费、某2费及管理费。松原大润发公司称只指商品销售收入，不含其他收入，并称金钻公司的委托诉讼代理人在原二审庭审中对此种解释予以确认。一审法院认为，金钻公司的委托诉讼代理人于源来系一般授权，又并非法定代表人，金钻公司原一审诉讼阶段的解释与此次重审阶段的解释是一致的，不能仅以于源来在原二审法庭上的陈述确定“不含税营业额”的含义。“营业额”作为经济法领域税法中的概念，是有法定含义的，在双方当事人不能达成一致意见的情况下，应以“营业额”的法定含义作为解释的标准。营业额是《中华人民共和国营业税暂行条例》规定的计税额。该暂行条例第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资款、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。松原大润发公司确认“某1费和某2费是供应商给我们的返利”，因此，松原大润发公司收到的“某1费和某2费”为营业额中价外费用的返还利润，属于营业额。应当按合同约定计提租金。松原大润发公司未予计提，构成违约。2.根据松原大润发公司陈述的该收入的形成原因，可以得出这样的结论：松原大润发公司的关联公司青岛某公司沈阳分公司在合同约定不得转租的租赁场所内设置若干专柜，直接提供给商品供应商使用，按供应商销售商品额提取一定比例的费用，青岛某公司沈阳分公司以“某1费和某2费”之名付给松原大润发公司。该行为实质属于青岛某公司沈阳分公司利用与松原大润发公司间的关联关系，将松原大润发公司承租的标的物划分成若干单元出租给他人使用并收取租金的变相转租行为。松原大润发公司变相转租的行为，构成违约。3.双方签订的合同16.2.3条约定：松原大润发公司向金钻公司提供的财务报表、销售额、租金收入等要真实合法，同时要接受金钻公司委托的注册会计师的社会审计。松原智信会计师事务所通过审计发现松原大润发公司收取青岛某公司沈阳分公司某1费、某2费后，由松原大润发公司向各厂商开具某1费、某2费发票，但无相应的开具凭证，按照财务记账规则，松原大润发公司向各厂商开具了发票，各厂商也应向松原大润发公司支付相应的款项，但实际上各厂商未向松原大润发公司支付任何款项，而是青岛某公司沈阳分公司向松原大润发公司支付了开具发票数额的款项。松原大润发公司不能提供青岛某公司沈阳分公司与供应商之间的合同，无法提供某1费、某2费合同，无法提供开出发货票促销费的依据以及与各厂商的协议等审计需要的全部资料，致使无法进行审计，构成违约。 |
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