May 31, 2010
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Implementation Measures of Shenzhen Municipality for the House Expropriation and Compensation (For Trial Implementation)(Title Only) [Revised]
深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行) [已被修訂]
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深圳市人民政府令

(第248號)

《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》已經市政府五屆六十四次常務會議審議通過,現予發布,自2013年5月1日起施行。
市長 許勤
2013年3月18日
深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)

第一章 總  則

  第一條 為保障被征收房屋所有權人的合法權益,維護公共利益,規範本市房屋征收與補償活動,根據《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《條例》),結合本市實際,制定本辦法。
  第二條 本辦法適用于本市行政區域內因公共利益的需要實施房屋征收以及給予被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)補償的活動。
  第三條 區人民政府(以下簡稱區政府)負責本轄區內房屋征收與補償工作。跨區的項目由所涉區政府分別負責房屋征收與補償工作,確有必要由市人民政府(以下簡稱市政府)統籌的,須經市政府批准後,由市政府責成有關區政府或者相關部門具體負責房屋征收與補償工作。
市規劃國土部門負責對本市房屋征收與補償工作的實施進行指導、監督與管理,履行下列職責:
(一)依法制定和完善本市房屋征收補償政策體系、規範准則、運行規則與保障機制;
(二)依法制定和完善產權調換房屋的規劃、建設、調配、產權制度等配套政策措施;
(三)在房屋征收決定作出前,組織對未經登記建築的調查、認定和處理;
(四)建立房屋征收的評估、測繪機構預選庫,並對從事房屋征收價格評估、面積測繪的評估、測繪機構進行監督管理;
(五)負責受理對征收工作的舉報並及時依職權處理;
(六)其他房屋征收指導、監督、管理職責。
  第四條 深圳市土地整備機構(以下簡稱市房屋征收部門)負責組織實施由市政府確定的房屋征收與補償工作。
區政府依法確定的房屋征收部門(以下稱區房屋征收部門)負責組織實施本轄區內的房屋征收與補償工作,其中本轄區內設置有新區管理機構的,區政府應當另行確定新區房屋征收部門。
市、區房屋征收部門(以下簡稱房屋征收部門)履行如下職責:
(一)擬定房屋征收補償方案;
(二)組織對房屋征收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行前期調查;
(三)確定房屋征收範圍後發布征收提示,在房屋征收決定公告後書面通知有關部門暫停辦理房屋征收範圍內的征收行為限制事項的受理、審批、登記等相關手續;
(四)專戶存儲、撥付與監管房屋征收補償費用,提供周轉用房或者安置房,對簽約期限內達不成補償協議的,負責報請政府作出補償決定並予以公告;
(五)自行或者委托房屋征收實施單位實施簽訂補償協議、組織選定房屋征收評估、測繪機構等征收與補償的相關具體工作;
(六)負責房屋征收補償檔案的管理,公布分戶補償情況;
(七)負責對房屋征收工作人員進行培訓和管理,做好房屋征收及補償的宣傳、解釋工作,保障被征收人的合法權益;
(八)市、區政府交辦的其他房屋征收與補償工作。
  第五條 房屋征收實施單位受房屋征收部門的委托,承擔下列房屋征收與補償的具體工作:
(一)對房屋征收範圍內的房屋權屬、區位、用途、建築面積等情況進行前期調查;
(二)與被征收人就房屋征收補償進行協商談判;
(三)開展被征收人選取房屋征收評估、測繪機構的具體組織工作;
(四)依法拆除被征收的房屋及其附屬設施;
(五)房屋征收部門委托實施的其他房屋征收和補償工作。
房屋征收實施單位不得以營利為目的。建設單位和以營利為目的的房地產開發公司、物業管理公司等法人和其他組織,均不得接受委托成為房屋征收實施單位,也不得與房屋征收實施單位存在投(出)資、被投(出)資的關系。
房屋征收部門應當對房屋征收實施單位的房屋征收與補償行為進行監督,並對其在委托範圍內實施的行為後果承擔法律責任。
  第六條 新區管理機構、街道辦事處以及各級發展改革、財政、住房建設、人居環境、市場監管、公安、稅務、僑務、勞動和社會保障、經貿信息、審計、城管、教育等部門,應當根據《條例》、本辦法及政府規定的職責分工,充分履職,相互配合,聯動協調,為房屋征收與補償工作提供協助。
  第七條 任何組織和個人對違反《條例》及本辦法規定的行為,都有權向市、區政府和規劃國土部門、房屋征收部門及其他有關部門舉報。市、區政府和規劃國土部門、房屋征收部門及其他有關部門接到舉報後,應當及時核實、處理並對舉報人信息進行保密,將核實、處理情況及時書面告知實名舉報人。
監察部門應當加強對參與房屋征收與補償工作的有關部門或者單位及其工作人員的監督檢查。

第二章 房屋征收決定

  第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,按照本辦法規定納入全市年度房屋征收計劃後,由轄區政府實施房屋征收:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建和城市更新的需要;
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
因政府土地整備確需征收房屋的,應當符合《條例》、本辦法的規定,並納入全市土地整備年度計劃。全市土地整備年度計劃對土地整備涉及房屋征收的計劃安排,與全市年度房屋征收計劃具有同等法律效力。
  第九條 區(含新區)房屋征收部門應當按照國民經濟和社會發展規劃、近期建設和土地利用規劃年度實施計劃以及本辦法第八條的規定,編制本區年度房屋征收計劃草案,並于每年11月1日前將本區下年度的房屋征收計劃草案送市房屋征收部門。
市房屋征收部門彙總各區下年度房屋征收計劃草案形成全市年度房屋征收計劃草案後,應當在每年12月1日前報市規劃國土部門。市規劃國土部門應當征求市發展改革部門意見進行審核,在每年12月31日前報市政府批准。
全市房屋征收計劃經批准後,確有必要調整的,應當報市政府批准。
未列入全市年度房屋征收計劃或者全市土地整備年度計劃的,不得實施房屋征收。
  第十條 項目建設單位應當根據年度房屋征收計劃,開展項目立項、選址等工作,取得規劃選址與土地預審相關文件,並在取得規劃選址與土地預審相關文件後3個工作日內提交房屋征收部門。
房屋征收部門根據規劃選址與土地預審相關文件規定的用地範圍,結合房屋產權等實際情況,確定擬征收房屋的具體範圍(以下簡稱房屋征收範圍);城市更新項目確需征收房屋的,房屋征收部門應當按照經批准生效的城市更新單元規劃確定房屋征收範圍;土地整備確需征收房屋的,房屋征收部門應當按照經批准的土地整備項目實施方案確定房屋征收範圍。
  第十一條 房屋征收範圍確定後3個工作日內,房屋征收部門應當在房屋征收範圍、政府網站以公告形式發布征收提示,告知自公告之日起至房屋征收決定公告之日止,因下列行為導致增加房屋征收補償費用的,對增加部分將不予補償:
(一)新建、改建、擴建、裝修房屋;
(二)改變房屋和土地用途;
(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完畢的房屋的續建;
(四)新簽訂租賃期限截止日在征收提示發布之日起1年以後的房屋租賃合同;
(五)除婚姻、出生、回國、軍人退伍轉業、刑滿釋放和解除勞動教養等必須辦理戶口遷入、分戶之外的其他戶口遷入和分戶;
(六)以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記、變更手續;
(七)其他不當增加補償費用的行為。
征收提示公告後1年內尚未作出房屋征收決定,次年度房屋征收計劃仍對房屋征收作出計劃安排的,房屋征收部門應當在計劃批准後3個工作日內再次發布征收提示。
房屋征收決定作出後,對違反本條第一款與第二款規定的征收提示、不當增加征收補償費用的,對不當增加部分不得給予征收補償。房屋征收補償評估時,應當以征收提示發布時點作為評估的依據之一。
  第十二條 房屋征收範圍確定後,房屋征收部門應當組織對房屋征收範圍內房屋權屬、用途、面積等進行前期調查,並委托市政府確定的承擔評估職能的非營利性機構編制房屋征收預算方案,對房屋征收項目費用進行概算。
房屋征收預算方案的編制費用列入房屋征收補償費用,按照國家關于房地產中介服務收費有關咨詢服務的收費標准執行。
前期調查和編制房屋征收預算方案,應當自房屋征收範圍確定後30日內完成。
  第十三條 房屋征收部門應當在房屋征收範圍確定後30日內,結合前期調查和項目費用概算,擬定房屋征收補償方案報轄區政府。
對新區房屋征收部門擬定的房屋征收補償方案,區政府可以委托新區管理機構組織本辦法規定的論證、征求意見、聽證等活動。
  第十四條 房屋征收補償方案應當包括以下內容:
(一)房屋征收範圍、補償內容、補償方式、補償標准、項目補償費用概算;
(二)作為產權調換的安置房的區位、數量、安置房調換標准、套型面積和結算基本價格、過渡方式、臨時安置用房標准等;
(三)擬定的簽約期限和提前搬遷獎勵期限;
(四)獎勵與補助標准;
(五)房屋征收補償費用賬戶;
(六)其他應當納入補償方案的內容。
  第十五條 轄區政府應當組織財政、發展改革、監察、審計等部門對房屋征收補償方案進行論證。
轄區政府應當在房屋征收範圍、政府網站將房屋征收補償方案予以公布,並征求公眾意見,征求意見期限不少于30日。
房屋所有權人有異議的,應當持本人身份證明、委托代理證明和房屋權屬證明等文件,在征求意見期限內向房屋征收部門提交書面意見。
轄區政府應當在征求意見期滿後30日內,將征求意見情況和根據公眾意見對房屋征收補償方案進行修改的情況,在房屋征收範圍、政府網站及時公布。
  第十六條 因本辦法第八條第(五)項的需要征收房屋的,房屋征收範圍內占房屋總建築面積1/2以上、且占房屋所有權人總數1/2以上的房屋所有權人認為征收補償方案不符合《條例》、本辦法規定的,轄區政府應當組織房屋所有權人和公眾代表,按照本市行政聽證有關規定組織召開聽證會,並根據聽證會情況修改方案。
計算房屋所有權人數時,房屋共同共有或者按份共有的全體共有人按一個所有權人計算。
  第十七條 房屋征收決定作出前,房屋征收部門應當依據廣東省、本市有關社會穩定風險評估、重大決策專家咨詢的有關規定,制定社會穩定風險評估方案和論證規程,在本辦法第十五條第二款規定的征求意見期內同步組織有關部門和專家、學者對房屋征收範圍內房屋征收的社會穩定風險進行評估論證。
經評估論證後,房屋征收部門應當出具風險評估報告,風險評估報告應當作出房屋征收風險等級評價,並提出可實施、暫緩實施或者不可實施的建議。
  第十八條 房屋征收補償費用實行專戶存儲、專款專用、專人管理、及時撥付原則。
房屋征收決定作出前,房屋征收部門應當會同有關部門落實房屋征收補償費用,確保房屋征收補償費用足額到位。
財政、審計部門應當依法對征收補償費用使用情況進行監督和審計。
  第十九條 因本辦法第八條第(一)、(二)、(三)、(六)項征收房屋的,應當同時具備下列條件:
(一)擬征收房屋項目符合國民經濟和社會發展規劃的要求,並取得發展改革部門對項目建議書或者可行性研究報告的批複;
(二)擬征收房屋項目符合城市規劃的要求,並取得規劃選址與土地預審相關文件;
(三)已按程序進行社會穩定風險評估、征求意見;
(四)房屋征收補償費用已足額到位,專戶存儲;
(五)具備符合本辦法規定的征收補償方案。
因本辦法第八條第(四)項征收房屋的,應當同時具備前款規定條件,且建設項目已納入轄區國民經濟和社會發展年度計劃。
因本辦法第八條第(五)項征收房屋的,應當同時具備本條第一款第(一)、(三)、(四)、(五)項規定條件,且建設項目已納入轄區國民經濟和社會發展年度計劃,並具有已經批准生效的城市更新單元規劃。
政府實施土地整備確需征收房屋的,除應當符合本辦法第八條、本條第一款第(一)、(三)、(四)、(五)項規定外,還應當符合土地整備年度計劃的要求,並具有經市房屋征收部門審核的土地整備項目實施方案。
  第二十條 房屋征收部門應當自本辦法第十九條規定條件具備之日起3個工作日內,提請轄區政府或者報經新區管理機構核准後作出房屋征收決定。
轄區政府決定實施房屋征收的,應當在決定作出之日起5個工作日內在房屋征收範圍、政府網站或者深圳特區報、深圳商報,將房屋征收決定公告3日,公告日不得為節假日。
房屋征收決定自公告之日起生效,規劃國土部門不再另行作出收回被征收房屋對應的國有土地使用權的決定;根據房屋征收決定對被征收房屋進行的補償,包括收回被征收房屋對應的國有土地使用權的補償。
  第二十一條 房屋征收決定公告應當載明項目名稱、征收範圍、征收補償方案、征收實施單位、征收實施期限及征收行為限制、現場接待地點和聯系方式、監督舉報方式和行政複議、行政訴訟權利等事項。
前款所稱征收行為限制,是指征收實施期限內,任何單位和個人不得在房屋征收範圍內實施房屋轉讓和本辦法第十一條第一款所列行為。被征收人違反規定的,對不當增加部分不予補償。
  第二十二條 房屋征收決定公告後,作出房屋征收決定的轄區政府及其房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋征收部門應當在房屋征收決定公告當日,書面通知規劃國土、建設、戶籍、產權登記、房屋租賃管理、抵押擔保、市場監管等部門和單位暫停辦理征收行為限制所列事項的受理、審批、登記等相關手續。
暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第三章 房屋征收補償和安置

  第二十三條 作出房屋征收決定的轄區政府對被征收人以及符合規定的合法使用人給予的補償包括:
(一)被征收房屋價值(含已經取得的合法國有土地使用權的價值)的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
搬遷費、臨時安置費、停產停業損失補償等標准根據本辦法附件《深圳市房屋征收補償規則》確定。
  第二十四條 房屋征收可以采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合的補償方式。除本辦法及市政府另有規定外,征收非住宅房屋以及房屋以外的構築物、其他附著物等實行貨幣補償。
征收被征收人居住的住宅房屋,被征收人可以選擇貨幣補償、產權調換、貨幣補償與產權調換相結合的方式進行補償。因本辦法第八條第(五)項的需要征收個人住宅,被征收人選擇在城市更新地段進行房屋產權調換的,房屋征收部門應當提供在城市更新項目或者單元內的房屋,在城市更新項目或者單元內無法提供的,房屋征收部門可以就近提供。
  第二十五條 對住宅房屋以產權調換方式進行征收補償的,作出房屋征收決定的轄區政府應當提供相應的住宅進行調換,並按照下列規定結算差價:產權調換房屋套內建築面積超過被征收房屋套內建築面積的,超出面積部分以市場評估價結算差價;被征收房屋市場評估價格高于產權調換房屋市場評估價格的,以市場評估價的差額結算差價。
以非商品性質住宅房屋進行房屋產權調換的,其所調換房屋的產權仍受相應限制。符合相關規定的,被征收人可以補交規定差價後轉為商品性質。
根據《深圳經濟特區處理曆史遺留違法私房若幹規定》、《深圳經濟特區處理曆史遺留生產經營性違法建築若幹規定》(以下簡稱“兩規”)及其配套政策處理取得非商品性質房地產權利證書的住宅房屋,以住宅房屋的房地產權利證書為產權調換基本單位,按照下列規定進行補償:
(一)符合原村民非商品住宅建設用地標准(一戶一棟政策)的,不超過建築面積480平方米的部分給予產權調換,超出部分按照本辦法附件有關規定給予貨幣補償;
(二)被征收人為非原村民的,不超過建築面積100平方米的部分給予產權調換,超出部分按照本辦法附件有關規定給予貨幣補償。
  第二十六條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的補償價格由具有相應資質的房地產價格評估機構依法評估確定,但本辦法另有規定除外。
住宅房屋的被征收人選擇貨幣補償,但被征收房屋經評估的補償價格低于該房屋在產權調換情況下本次房屋征收提供的所有產權調換房屋的平均市場評估價格的,房屋征收部門應當將該價差部分作為置業補助支付給被征收人。
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