Dai Xuefei v Huaxin Co., Ltd.
(Case on Dispute over Earnest Money for Subscription Agreement on Commercial Houses)
BASIC FACTS
Plaintiff: Dai Xuefei, female, 34 years old, a Hong Kong resident, dwelling in Gubei New District, Shanghai
Defendant: Huaxin International Urban Development Co., Ltd., Suzhou Industrial Park, Jiangshu Province, domiciled in Urban Garden, Suzhou Industrial Park
Legal Representative: Xi Zhenggang, director of the board of directors of the Company
PROCEDURAL POSTURE
Dai Xuefei had a dispute over earnest money for subscription agreement on Commercial Houses with Huaxin International Urban Development Co., Ltd. (hereinafter referred to as Huaxin Co., Ltd.), Suzhou Industrial Park, Jiangshu Province and filed an action with the People's Court of Suzhou Industrial Park, Jiangshu Province.
Dai alleged that: On April 18, 2004, she concluded an agreement with Huaxin Co., Ltd., stipulating that she shall pay 50, 000 yuan of earnest money to subscribe to an apartment as developed by the defendant. If the plaintiff fails to conclude a formal contract on the advance sale of commercial houses within the time limit as notified by the defendant, the 50, 000 yuan of earnest money shall not be refunded. If the defendant sells the apartment within the time limit to someone else, it shall repay at double amount of the earnest money. The plaintiff, upon receiving a notice on contract conclusion from the defendant, went to the defendant on April 25 and negotiated with it about concluding a contract after her husband comes back from Hong Kong. On May 7 when the plaintiff went to the defendant to conclude a contract, she had a demurral over the clause of the standard form contract as produced by the defendant that the sample apartment is just for reference and reached no consent with the defendant, so she rendered her opinions in written form “I cannot make a clear reply and believe that another appointment shall be made for contract conclusion.” in the hope that she can continue the negotiation with the defendant and the work staff of the latter agreed to this suggestion. However, the defendant notified Dai that her earnest money would be confiscated and the apartment would be sold to someone else. The plaintiff pleaded the court to adjudicate that the defendant shall repay at double amount of the earnest money and bear the cost of action.
．．．．．． | | 戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛案
【裁判摘要】
購房者對開發商的樣板房表示滿意，與開發商簽訂訂購協議並向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預售合同。後由于開發商提供的商品房預售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發商不能立即給予答複。以致商品房預售合同沒有在訂購協議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第四條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發商應當將收取的定金返還給購房者。
原告：戴雪飛。
被告：江蘇省蘇州工業園區華新國際城市發展有限公司。
法定代表人：奚正剛，該公司董事長。
原告戴雪飛因與被告江蘇省蘇州工業園區華新國際城市發展有限公司(以下簡稱華新公司)發生商品房訂購協議定金糾紛，向江蘇省蘇州工業園區人民法院提起訴訟。
原告戴雪飛訴稱：2004年4月18日，原告與被告華新公司簽訂一份協議，約定由原告支付定金5萬元，訂購被告開發的房屋一套；如果原告在被告通知的時間不與被告簽訂正式的商品房預售合同，5萬元定金不返還；如果被告在此之前賣出房屋，應當雙倍返還定金。收到被告的簽訂合同通知後，原告于4月25日至被告處，與被告商定，待原告的丈夫5月7日從香港回來後再簽合同。5月7日原告至被告處簽合同時，由于被告出具的格式合同中有樣板房僅供參考的條款，原告對此持有異議，與被告協商未果，特以書面表達了由于被告“不能給予明確答複，需要另擇日簽約”的意見，希望與被告繼續協商，被告的工作人員表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要沒收原告的定金，並要將房屋售與他人。請求判令被告雙倍返還定金，並負擔本案訴訟費。
被告華新公司辯稱：4月18日簽訂的協議，是雙方當事人的真實意思表示。簽訂該協議的目的，是要約束雙方當事人簽訂正式商品房預售合同的行為。雙方當事人應當在4月25日簽訂正式商品房預售合同。但到了該日，原告戴雪飛並未就簽約事宜與被告進行磋商。由于原告違約在先，被告已決定拒絕與其簽約，故對原告5月7日所寫的“客戶意見”，被告工作人員僅作“已收到”處理。原告所稱5月7日雙方就合同上的樣板房裝修條款未能達成一致意見，不是簽約不成的理由，其訴訟請求應當駁回。
蘇州工業園區人民法院經審理查明：
2004年4月18日，原告戴雪飛以戴雪飛及其夫丘榮的名義作為乙方，與作為甲方的被告華新公司簽訂《都市花園·天域住宅訂購協議(紅表)》(以下簡稱訂購協議)一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業園區星漢街189號都市花園·天域2幢203室住宅一套，面積約為248．26平方米，銷售單價7720元／平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業購買權，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉售他人，應當向乙方雙倍返還定金。當日華新公司開具收據，言明收到戴雪飛、丘榮定金5萬元，並通知戴雪飛于 4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預售合同。5月7日，戴雪飛向華新公司提交一份書面意見，內容是：“本人于2004年 5月7日與華新公司簽約時，要求所購房屋的裝修標准與樣板房一致，刪除合同附件二中‘樣板房僅供參考，華新公司保留最終解釋權'字樣，華新公司不能給予明確答複，需另擇日簽約。”華新公司銷售部副經理廖慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到。”5月9日，華新公司通知戴雪飛，因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預售合同，已違反訂購協議之約定，特將原協議項下的定金沒收。雙方為此發生糾紛後協商未果，戴雪飛提起訴訟。
蘇州工業園區人民法院認為：《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”訂購協議是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，對雙方當事人產生拘束力。按照訂購協議約定，雙方當事人承諾在將來簽訂商品房預售合同，5萬元定金是履行這一承諾的擔保。原告戴雪飛應當在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協商簽訂商品房預售合同。在華新公司否認戴雪飛當日有訂約行為，指陳戴雪飛違約的情況下，戴雪飛不能證明其已于當日實踐了簽訂合同的承諾。戴雪飛以證人胡永明的證言主張其已與華新公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡永明是戴雪飛的姻親，其證言缺乏強有力的證明力。戴雪飛不能以其他證據印證胡永明證言的真實性，該證言不能采信，故戴雪飛關于訂約日期推遲的主張不能成立。根據訂購協議的約定，戴雪飛既然在4月25日未能與華新公司協商訂約，應當承擔違約的民事責任，即無權要求返還其交付的定金，當然更不得要求雙倍返還定金。據此，蘇州工業園區人民法院于2004年9月 10日判決：
駁回原告戴雪飛的訴訟請求。
案件受理費3510元，由原告戴雪飛負擔。
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