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Lee Donald Tan-Fog v. Yuan Dayua, et al. (appeal of dispute over contract for the sale of housing)
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李旦復(LEE DONALD TAN-FOG)与袁达源等房屋买卖合同纠纷上诉案
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【法宝引证码】
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Lee Donald Tan-Fog v. Yuan Dayua, et al. (appeal of dispute over contract for the sale of housing)
(appeal of dispute over contract for the sale of housing)
李旦復(LEE DONALD TAN-FOG)与袁达源等房屋买卖合同纠纷上诉案
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[Key Terms]
agent ; authorization ; validity ; ratification
[核心术语]
代理人;授权;效力;追认
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[Disputed Issues]
How is determination to be made on the validity of a contract signed by an agent without the authorization of the principal? If the contract is ratified by the principal, is it valid?
[争议焦点]
１.代理人未经委托人授权签订的合同效力如何？若经被代理人追认，效力如何？
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[Case Summary]
The term “unauthorized agency” refers to an agency where an aim is carried out without being based on any agency power on behalf of the principal and with the effects attributed to the principal. Under Article 66 Paragraph 1 of the General Principles of Civil Law for acts performed by a person with no agency power beyond the scope of the agency power...
[案例要旨]
无权代理是非基于代理权而以本人名义实施的旨在将效果归属于本人的代理。《民法通则》第六十六条第一款规定没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为只有经过被代理人的追认被代理人才承担民事责任。未经追认的行为由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的...
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Full-text omitted | | 李旦復（LEE DONALD TAN-FOG）与袁达源等房屋买卖合同纠纷上诉案 |
| | 中华人民共和国广东省广州市中级人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | （2007）穗中法民五终字第541号 |
| | 上诉人（原审原告、反诉被告）：李旦復 LEE DONALD TAN-FOG。 |
| | 委托代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。 |
| | 委托代理人：李惠珍，广东广大律师事务所律师助理。 |
| | 被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁达源。 |
| | 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓洁芳。 |
| | 被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁智坚。 |
| | 被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁惠怡。 |
| | 上述被上诉人的共同委托代理人：邱建勇。 |
| | 上诉人李旦復因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2006）天法民三初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 |
| | 原审法院认为： 2006年3月14日，李旦维在没有取得原告授权委托书的情况下与四被告签订的《房地产买卖合同》，属于李旦维的无权代理，其行为结果不能直接约束原告，现原告认为在签订的合同时，该合同已发生效力并约束原、被告不当，该院不予支持。上述买卖合同在签订时属效力待定的合同，据此应得到原告的追认或授权，但原告于2006年7月12日才在美国出具相应的委托书，而在8月3日才得到中国领事馆的认证确定，故原告称上述委托书已于2006年8月1日发出与事实不符，该院不予采纳。鉴于合同的订立在2006年3月24日，而被告至2006年7月仍未取得原告的追认或委托书，期间被告曾对签订买卖合同的委托人身份提出异议，而中介公司亦对此不否认，由此致被告对房屋交易失去信心，且期间房屋买卖政策有所改变。而房屋买卖合同的履行期限为自合同签订后5日内履行涂销手续，但被告无法确认房屋买卖合同的效力，故其于2006年7月26日向原告发出撤销通知不无道理。在此被告对于上述房屋买卖合同的效力不确定的状态向原告发出了撤销该合同的通知，自始原、被告所签订的上述房屋买卖合同不应再对原、被告产生法律效力。现原告基于上述买卖合同，仅向被告支付了定金30000元而要求确定该房屋归属于原告，没有事实和法律依据，该院不予支持，依法应予驳回。至于该定金的返还，现原告未作主张，本案不作调整，原告可另循法律途径解决。另对于原告诉请要求被告支付自2006年8月6日起的逾期办理房屋产权过户手续的违约金，但上述买卖合同效力不再约束原、被告双方当事人（因被告已通知撤销该合同），对此原告按合同约定计收相应的违约金无据，该院不予支持。另对于原告主张要求被告支付律师费的问题，因为律师费的支出非案件诉讼的必要，且原告所提起的诉讼亦无依据，其请求被告支付律师费用无据，该院不予支持。作为中介公司在促成本案的房屋买卖关系时，未尽审核义务，造成本案纠纷的产生存在一定的过错责任，但对此属于另一法律关系，本案不作调整。关于被告提出的反诉问题，由于被告在原、被告所签合同效力未生效前，行使了合同履行的撤销，但该合同并不因此而无效，只不对原、被告产生法律效力，故被告反诉认为该合同无效不当，该院不予支持，依法应予驳回。据此，原审法院做出判决：一、驳回原告李旦復的诉讼请求。二、驳回被告袁达源、邓洁芳、袁智坚、袁惠怡的反诉请请求。本案受理费17110元、财产保全费3500元，均由原告李旦復负担。反诉费50元，由被告袁达源、邓洁芳、袁智坚、袁惠怡负担。 |
| | 上诉人李旦復不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实理由不成立。代理人李旦维所签署的合同是合法有效的。订立合同时，虽然代理人未取得上诉人的委托书，但事后已经上诉人书面确认并经公证处公证。上诉人提出的上述事实有中介公司的职员邹富证人证言证实；二、被上诉人违约的真正原因在于合同约定房屋交易的税费各自承担，但后来由于国家政策变化，作为卖方的被上诉人需承担成交价的5.5％营业税及1％的个人所得税，被上诉人出于商业目的，导致合同未能继续履行。据此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，确认买卖合同有效，诉讼房屋归上诉人所有；2、判令四被上诉人连带向上诉人支付违约金每日900元，从2006年8月6日起算（上诉人书面要求被告履约日），直至房屋过户日止，暂计至一审起诉日2006年9月5日为27000元（30日）；3、判令四被上诉认连带赔偿上诉人经济损失、律师费5万元；4、判令四被上诉人承担本案诉讼费。 |
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