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Chen Hongtu v. Wu Song (appeal of property rental contract dispute)
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陈宏图与吴崧房屋租赁合同纠纷上诉案
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【法宝引证码】
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Chen Hongtu v. Wu Song (appeal of property rental contract dispute)
(appeal of property rental contract dispute)
陈宏图与吴崧房屋租赁合同纠纷上诉案
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[Key Terms]
property rental contract ; lessor ; lessee ; sub-lessee ; right to terminate contract
[核心术语]
房屋租赁合同;出租人;承租人;次承租人;合同解除权
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[Disputed Issues]
In a property lease contract, where the lessee owes rent and the lessor demands termination of the contract, but the sub-lessee makes a request to pay the rent and any contractual penalty on behalf of the lessee to defend against the lessor's right to terminate the contract, how is the people's court to handle such an issue?
[争议焦点]
1.房屋租赁合同纠纷中，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应如何处理？
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[Case Summary]
Under Article 212 of the Contract Law a lease contract is a contract whereby a lessor delivers the leased object to the lessee for the lessee's use or benefit and the lessee pays rent. The term “property rental contract” refers to a contract signed by a lessor and lessee on basis of reaching agreement on the rights and obligations related to the property rental. In a property rental contract the lessor delivers to the lessee the property for the lessee's use and the tenant pays rent. Under Article 107 of the General Principles of Civil Law where one party does not perform its contract obligations or its performance fails to conform to agreement...
[案例要旨]
我国《合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是指承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意从而签订的协议。房屋租赁关系中...
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full-text omitted. | | 陈宏图与吴崧房屋租赁合同纠纷上诉案 |
| | 上海市第一中级人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2010)沪一中民二(民)终字第216号 |
| | 上诉人（原审原告）陈宏图。 |
| | 委托代理人冯丽强。 |
| | 委托代理人刘卫，上海市中茂律师事务所律师。 |
| | 上诉人（原审被告）吴崧。 |
| | 委托代理人吴岗。 |
| | 原审第三人金承荣（KIM SEUNG YOUNG）。 |
| | 委托代理人杨旎。 |
| | 上诉人陈宏图、吴崧因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2009）闵民三(民)初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月28日受理后依法组成合议庭，于2010年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人陈宏图的委托代理人冯丽强、刘卫，上诉人吴崧的委托代理人吴岗，原审第三人金承荣的委托代理人杨旎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 |
| | 原审查明，2006年11月17日陈宏图与吴崧签订《租赁合同》一份，约定：由吴崧承租陈宏图位于上海市闵行区虹莘路3800弄1号701室房屋，租赁期自2006年11月22日至2010年11月21日，月租金3,800元；付款方式付二押一，吴崧应支付押金3,800元；吴崧应于每二月的20日前向陈宏图支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则吴崧需按日租金的10%支付违约金；如吴崧中途擅自退租或不支付租金累计超过四分之一个月的，陈宏图可以没收吴崧的押金作为违约赔偿；合同还对其他内容作了约定。当日，双方签订《补充条款》，明确陈宏图同意吴崧对房屋进行装修，并同意吴崧进行转租，房屋的租赁税由陈宏图承担（转租他人的增值部分由吴崧自行承担）等。2008年12月吴崧将上述房屋转租给金承荣，转租期限至2010年4月30日。 |
| | 2009年7月陈宏图诉至原审法院，要求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同终止，并将房屋交付陈宏图；2、吴崧支付自2009年1月22日起至2009年7月22日止的租金20,900元、逾期付款滞纳金6,460元（从2009年1月22日算至同年7月22日，按日租金的10%计算）、违约金3,800元（合同提前解除的违约金）；3、解除吴崧与金承荣之间的合同，并要求金承荣与陈宏图之间建立租赁关系。吴崧辩称，其承租的是毛坯房，经装修后陈宏图同意将房屋转租他人使用，且陈宏图从未提出过终止合同，故不同意解除租赁合同；况且吴崧在2009年7月10日已支付了房租14,000元，并代陈宏图支付了至2009年9月的物业管理费共计5,869.5元，因此要求在本案中一并处理。金承荣则要求继续履行其与吴崧签订的租赁合同，并表示若吴崧不向陈宏图支付租金，则其愿意代吴崧支付。 |
| | 原审另查明，陈宏图提起本案诉讼后，吴崧于2009年7月10日通过转帐支付了租金14,000元，并代陈宏图支付了物业管理费5,869.5元，合计19,869.5元。 |
| | 原审认为，陈宏图与吴崧签订的《租赁合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效。吴崧经陈宏图同意后，将房屋转租给金承荣亦不违反法律规定，故该转租合同亦为有效。吴崧在房屋承租期间理应按约定及时支付相应租金，由于吴崧在陈宏图起诉后支付了部分租金，且陈宏图亦同意在租金中扣除吴崧代付的物业管理费，因此自2009年1月22日起至2009年7月21日止的租金中，吴崧拖欠金额为1,030.5元。虽然因吴崧未能按时支付租金致使陈宏图提出终止租赁合同的诉请，但由于金承荣在原审中明确作出若吴崧不支付租金，其可代为支付的承诺，故陈宏图要求终止租赁合同不符合法律规定，不予支持；但金承荣应在吴崧未支付租金的情况下，即向陈宏图支付吴崧拖欠的租金。由于吴崧未能按时支付租金已构成违约，故对于陈宏图要求吴崧支付逾期付款违约金的请求，应予支持，但陈宏图主张的金额有误，应予调整。鉴于陈宏图要求终止租赁合同的请求未能得到支持，故其主张的关于终止合同的违约金，亦不予支持。 |
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