Full-text omitted. | | 中土公司与中诚公司、钟华、鹏城公司及基冠公司、钟诚公司房屋买卖纠纷上诉案 |
| | 上诉人（原审原告、反诉被告）：中土工程（香港）有限公司。 |
| | 法定代表人：田威，总经理。 |
| | 委托代理人：曲进，北京市天驰律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中诚集团有限公司。 |
| | 法定代表人：钟华，董事长。 |
| | 委托代理人：许俊宏，广东海印律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（原审被告）：钟华。 |
| | 委托代理人：许俊宏，广东海印律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州鹏城房产有限公司。 法定代表人：钟华，董事长。 |
| | 委托代理人：许俊宏，广东海印律师事务所律师。 |
| | 原审第三人：香港基冠有限公司。 |
| | 法定代表人：田威，董事长。 |
| | 原审第三人：海南琼山钟诚房地产开发公司。 |
| | 法定代表人：钟华，董事长。 |
| | 一、基本案情 |
| | 1993年1月15日，海南琼山钟诚房地产开发公司（以下简称钟诚公司）与香港基冠有限公司（以下简称基冠公司）签订《华发大厦买卖合同》，约定：钟诚公司已合法取得位于海口市大英横街西侧约2021．40平方米的土地使用权，土地使用期限70年。钟诚公司经海南省有关政府部门批准在该宗土地上兴建一座呈三角菱状的大厦，东部为26层大酒店，西部为34层豪华写字楼，全座大楼定名为华发大厦，华发大厦建筑总面积为73，038．46平方米。基冠公司以港币1．2亿元的价格购买华发大厦占地的土地使用权和签订合同之日前已完成的建筑物。钟诚公司完成华发大厦项目的建筑和装修工程并为该项目寻找第二购买人，为此基冠公司再向钟诚公司支付港币1．8亿元、人民币1．023亿元，其中港币在香港支付，人民币在内地支付。如钟诚公司未能在1994年6月30日或以前将该物业正式交付给基冠公司使用，每逾期一天，向基冠公司按人民币402，300，000元的5‰支付违约金。合同签订后，基冠公司分期向钟诚公司支付购楼款港币2．85亿元、人民币54，867，472元，现华发大厦已完成框架，钟诚公司未能按期交房。1993年8月24日、9月18日，基冠公司与钟诚公司又签订了两份《备忘录》，主要内容为约定付款期限、数额和办理华发大厦相关手续的时间。 |
| | 1996年3月9日，基冠公司的开办单位中土工程（香港）有限公司（以下简称中土公司）与钟诚公司的开办单位中诚集团有限公司（以下简称中诚公司）签订了《补充协议》，约定：中诚公司应在1994年6月30日将华发大厦建成验收后交付给中土公司，但至今只完成结构和部分装修工程。为解决大厦工程遗留问题，双方签订该协议。双方同意综合考虑香港大埔88广场、广州中诚广场及华发大厦剩余工程等遗留问题，采取了断方式解决。为确保华发大厦尽早全面完工，中诚公司同意在扣除原合同约定中土公司尚未向中诚公司支付的购楼款人民币62，432，528元后，中诚公司另向中土公司支付人民币5000万元和20007万元港币，中土公司包干使用上述费用，完成华发大厦剩余工程，以此了结双方在上述三个项目的债权债务关系。如中诚公司在1996年10月11日前不能按本合同约定的时间和数额向中土公司付清全部款项和逾期利息并履行有关责任及移交手续，可视中诚公司违约，中土公司依据《华发大厦买卖合同》的违约条款，向中诚公司追讨损失和违约金。《补充协议》是《华发大厦买卖合同》的补充协议，有同等效力。该协议签订后，中诚公司未按合同约定履行义务。 |
| | 1997年6月27日，中诚公司、广州鹏城房产有限公司（以下简称鹏城公司）、中土公司、基冠公司签订了《解决海口华发大厦及广州中诚广场项目遗留问题一揽子补充协议》（以下简称《一揽子补充协议》），约定：签订《补充协议》后，一直未能得到执行，华发大厦遗留问题亦未得到解决。为了切实履行《华发大厦买卖合同》、《备忘录》、《补充协议》所约定权利义务，使华发大厦项目遗留问题早日解决，签订本协议。四方当事人在《补充协议》基础上，采取“一揽子”方式，彻底解决华发大厦项目所有遗留问题。由于中诚公司未能按期履行买卖合同及补充协议，给中土公司造成了严重损失。截止到1996年6月，中诚公司同意向中土公司支付港币3573万元、人民币7388万元赔偿金。具体履行方式如下：自1997年7月30日至12月30日分六期共支付人民币5000万元，中诚公司、鹏城公司将广州广东国际大厦A附楼26楼D、E、F及28楼E四个写字楼单元按购入原价港币900万元退还给中土公司，其余赔偿金港币2673万元、人民币2388万元，中诚公司以单价每平方米人民币17，000元，总面积3102．85平方米的广州中诚广场部分楼面抵偿。中诚公司如在1997年12月31日前不能按期支付人民币．5000万元赔偿金，则按日息6‰向中土公司支付应付而未付的赔偿金利息。如中诚公司在1997年12月30日仍不能付清50007Y‘元赔偿金和逾期支付的赔偿金利息，将视中诚公司违约。中诚公司应于1997年9月1日前将广州广东国际大厦的楼面房交付给中土公司，逾期不交，则须与中土公司签订租赁契约后方可继续使用。如中诚公司履行了支付赔偿金的义务，则认为由广州中诚广场和海口华发大厦项目而引发的债权债务纠纷已得到了全部解决，一方不得再向另一方讨要损失。如在1997年12月30日前中诚公司不能按协议约定向中土公司支付全部赔偿金和逾期付款利息，则中土公司按《华发大厦买卖合同》和1996年3月9日《补充协议》的违约条款向中诚公司追讨损失和违约金。中诚公司和中土公司的法定代表人均以个人身份担保协议各条款履行，如任何一方违约则另一方可向违约方及其法定代表人追讨损失和责任。《一揽子补充协议》是《华发大厦买卖合同》、《补充协议》不可分割的组成部分。 |
| | 为履行《一揽子补充协议》，鹏城公司分别于1997年8月27日、10月31日、1998年9月2日向中土公司付款人民币110万元、290万元、50万元，以上共计450万元。为履行《一揽子补充协议》以房抵债的内容，1997年7月13日鹏城公司签订了18份《房地产预售契约》，约定鹏城公司将中诚广场18套房产出售给中土公司，售房总面积为3056．06平方米，总成交价为人民币51，953，020元。18份售房合同均为格式合同，约定“中土公司应于1997年6月27日前将购房款一次性支付给鹏城公司，鹏城公司应于1998年12月31日将房产建成交付给中土公司，除特殊情况外，鹏城公司还应于1999年12月31日前为中土公司办妥房产证；中土公司不能按期付清购楼款，或鹏城公司不能按期向中土公司交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房价千分之一的违约金”。1998年10月19日，广州市房地产交易所对18份预售契约进行了监证。为履行《一揽子补充协议》中有关以广州广东国际大厦的部分楼面抵偿赔偿金的条款，在超出最后交房期限后，经双方反复协商，已在涉诉前将这部分房产过户，对此双方无异议。 |
| | 由于中诚公司、鹏城公司未能全面及时履行《一揽子补充协议》中支付赔偿金的义务，1998年8月13日中土公司与中诚公司又签订了《还款协议》，约定：中诚公司承诺自协议签字生效之日起3个月内（即1998年8月13日至11月13日）向中土公司支付人民币600万元，于1998年8月31日前先支付人民币50万元；若中诚公司违约则中土公司将通过广州市司法机关解决纠纷，本协议中的600万元是《一揽子补充协议》中中诚公司欠中土公司的款项。签订《还款协议》后，中诚公司已向中土公司支付人民币50万元，尚余550万元至今未付。 |
| | 1998年9月28日，中土公司与鹏城公司签订《协议书》，约定：为了履行《一揽子补充协议》，双方达成如下协议，因鹏城公司欠中土公司51，953，020元，鹏城公司用自有广州中诚广场18套房、单价为每平方米17，000元抵偿所欠债务。原签订的《房地产预售契约》中鹏城公司交房的时间为1998年12月31日，现经中土公司同意将交楼时间改为1999年12月31日，并同意因鹏城公司本次延迟交接的违约金由日息1‰变更为日息0．38‰，共计720万元，此款同鹏城公司所欠中土公司的其他款项（不含按双方1998年8月13日所签《还款协议》应向中土公司支付的人民币550万元）同时折为中诚广场楼面交给中土公司。以后，中土公司多次致函催促中诚公司履行协议，中诚公司复函称市场低迷经营困难，难以全面履行协议。1998年12月31日，中土公司与鹏城公司又签订了《协议书》，约定：根据双方签订的《一揽子补充协议》，鹏城公司用中诚广场3004．52平方米的楼面，按单价每平方米16，880元折合人民币50，716，297元，折抵鹏城公司应付中土公司欠款，尚有21．69平方米折人民币366，127元，待以后折中诚广场楼面给中土公司。其余鹏城公司所欠中土公司550万元现金，鹏城公司年底支付完毕。为此，中土公司与鹏城公司就广州中诚广场的18套商品房签订了18份《房地产预售契约》，交房时间为1999年12月31日，违约责任与先前订立的18份《房地产预售契约》的违约条款相同。1998年12月31日，广州市房地产交易所对18份预售房契约监证。 |
| | 自1998年年底至1999年年初双方就支付550万元欠款问题多次协商。中诚公司对其欠中土公司550万元并无异议，但称公司资金困难而难以及时支付，请求对方宽限时日或再协商以中诚广场楼面抵款。本案涉诉后，中诚公司针对中土公司的诉讼请求辩称：中诚公司不欠550万元，而且实际上已超付了款项。根据《一揽子补充协议》，中诚公司应向中土公司支付人民币5000万元，中诚公司已支付450万元，1998年12月31日办理预售登记监证18套房价值50，716，297．60元，据此中诚公司已超付赔偿金。中诚公司还认为《补充协议》、《一揽子补充协议》未经钟诚公司同意，中诚公司和中土公司无权处分钟诚公司的债权债务，两份合同无效。 |
| | 另查明，中诚公司于1993年4月13日在香港注册，为有限责任公司。钟华为香港居民。鹏城公司在中国内地注册，港资独资，注册资本2760万美元。中土公司于1986年11月21日在香港注册，为有限责任公司。基冠公司于1992年12月10日在香港注册，为有限责任公司。钟诚公司在中国内地注册，有房地产开发经营范围。 |
| | 1996年12月9日基冠公司取得华发大厦的《海口市建设工程规划临时许可证》；1997年3月10日，基冠公司与海口市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，土地使用期限为70年，出让金为147，915元。1997年4月7日，基冠公司取得华发大厦“房屋所有权证”；1998年7月7日，基冠公司又取得了华发大厦占地的“国有土地使用证”。 |
| | 1999年7月6日，中土公司向一审法院起诉请求：第一，中诚公司、钟华、鹏城公司支付预付购楼款92，867，472元，逾期违约金37，750，627元；第二，中诚公司、钟华、鹏城公司支付违约金港币151，800，000元、人民币51，763，800元。2000年4月11日，中诚公司向一审法院提起反诉请求：第一，判令《补充协议》、《一揽子补充协议》、《协议书》和《房地产预售契约》为无效合同；第二，判令中土公司返还港币900万元、人民币6，943，383元的赔偿金；第三，由中土公司承担诉讼费。 |
| | 二、审理结果 |
| | （一）广东省高级人民法院的认定与判决 |
| | 当事人签订的《华发大厦买卖合同》和《补充协议》，约定由钟诚公司承建华发大厦，基冠公司支付购楼款，从合同约定的内容看，属房屋买卖行为。由于钟诚公司无法按合同约定期限交付楼房，直接把华发大厦项目交由基冠公司经营。1996年12月9日，基冠公司领取了华发大厦的“海口市建设工程规划临时许可证”。1997年3月1日，基冠公司取得华发大厦所在地段的“国有土地使用证”。这样双方在履行合同过程中，将房屋买卖关系变为土地使用权和项目转让关系。双方在签订合同时，虽然没有完善有关手续，但后来土地使用权证和建设许可证已直接办到了购买人基冠公司的名下，目前该项目也移交基冠公司经营。双方当事人是在《城市房地产管理法》颁布施行前签订合同，依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条和第9条的规定，对以上两份合同可从宽认定有效。 |
| | 《一揽子补充协议》是双方当事人清结《华发大厦买卖合同》所产生的债权债务而签订的内容相对独立的合同。该合同是双方当事人在协商一致的基础上自愿签订的，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家的法律、法规。双方当事人于1998年8月13日签订的《还款协议》、1998年9月28日和同年12月31日签订的两份《协议书》，是为履行《一揽子补充协议》条款所订立，上述4份协议均应认定有效。中土公司主张合同有效，依据充分，予以支持。中诚公司、鹏城公司反诉主张全部合同无效，缺乏法律依据，予以驳回。 |
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