full-text omitted | | 上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行与王碧会等借款合同纠纷案 |
| | ——仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权 |
| | 关键词：预告登记；抵押预告登记；抵押登记 |
| | [裁判要点] |
| | 抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。 |
| | [相关法条] |
| | 《中华人民共和国物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 |
| | 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 |
| | [案件索引] |
| | 一审：江苏省无锡市南长区人民法院（2012）南商初字第123号（2012年7月30日） |
| | [基本案情] |
| | 原告上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行（以下简称浦发银行无锡分行）诉称，其借给王碧会人民币94万元用于购买无锡市洛城水韵园2-2-302房产，借款期限4年，王碧会以按月等额本息归还借款本息，并以无锡市洛城水韵园2-2-302房产对上述借款提供抵押担保。无锡华洛房地产开发有限公司（以下简称华洛公司）对上述借款提供连带责任保证。合同履行过程中，王碧会未按约还款。王碧会与周廷发系夫妻关系。故要求提前收贷，判令王碧会、周廷发立即归还借款本金817513.8元及相应利息（计算至2012年2月3日为16465.2元，此后按借款合同约定利率上浮30％计算），支付律师代理费25449元，华洛公司承担连带保证责任，浦发银行无锡分行有权以抵押房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，本案诉讼费由被告承担。 |
| | 被告王碧会未作答辩，亦未提供证据。 |
| | 被告周廷发辩称：借款及欠款属实，希望协商处理。 |
| | 被告华洛公司辩称：保证担保属实，所购房产已办理抵押预告登记，华洛公司可在物的担保以外承担保证责任。华洛公司同意承担保证责任，承担保证责任后，有权向债务人追偿。 |
| | 法院经审理查明：2010年11月17日，浦发银行无锡分行与华洛公司签订《个人住房按揭贷款合作协议书》一份，约定：浦发银行无锡分行同意对华洛公司开发建设并依法销售的无锡市洛城水韵园1区、3区楼宇的购房人提供按揭贷款；华洛公司同意对每一位购买无锡市洛城水韵园1区、3区楼宇的购房人提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为借款本息、罚息及浦发银行无锡分行为实现债权发生的费用（包括处分抵押物费用等）；保证期间自浦发银行无锡分行与借款人签订借款合同之日起至华洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属文件交付浦发银行无锡分行保管为止。 |
| | 2011年1月27日，浦发银行无锡分行与王碧会、周廷发（夫妻关系）签订《个人购房借款（综合）合同》一份，约定：（1）浦发银行无锡分行借给王碧会94万元用于购买无锡市洛城水韵园2 -2-302房产，借款期限为4年，采用浮动利率。（2）王碧会、周廷发以上述房产作为抵押担保。（3）王碧会在合同期内未按约还本付息，致使浦发银行无锡分行追索的，由此产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王碧会承担。 |
| | 2011年2月21日，浦发银行无锡分行发放上述借款。之后，双方就房产办理了抵押预告登记手续。自2011年10月起，王碧会未按期足额还本付息，尚欠借款本金817513.8元及相应利息。浦发银行无锡分行遂提起诉讼。 |
| | 审理中，王碧会、周廷发于2012年3月23日归还借款本息105000元，尚欠借款本金734498.56元及相应利息4228.84元（计算至2012年3月27日）。华洛公司表示，抵押房产属预购商品房，已取得预售许可证，目前尚未竣工。 |
| | [裁判结果] |
| | 无锡市南长区人民法院于2012年7月30日作出江苏省无锡市南长区人民法院（2012）南商初字第123号民事判决，判决：一、王碧会、周廷发应于本判决生效后三日内共同归还浦发银行无锡分行借款本金人民币709174.53元及相应利息[计算至2012年7月2日为12329.26元，自2012年7月3日起至给付之日止按个人购房借款（综合）合同约定利率上浮30％计算]，息随本清。二、王碧会、周廷发应于本判决生效后三日内共同支付浦发银行无锡分行律师代理费人民币25449元。三、华洛公司对上述第一、二项还款承担连带责任。华洛公司承担保证责任后，有权向王碧会、周廷发追偿。四、驳回浦发银行无锡分行的其他诉讼请求。宣判后，各方未上诉。 |
| | [裁判理由] |
| | 无锡市南长区人民法院认为：浦发银行无锡分行与王碧会、周廷发签订的个人购房借款（综合）合同合法有效。合同履行中，王碧会未按期足额还本付息，已构成违约，浦发银行无锡分行有权按个人购房借款（综合）合同约定宣布借款提前到期，要求王碧会立即清偿借款本息及相关费用。个人购房借款（综合）合同约定浦发银行无锡分行追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王碧会承担，现浦发银行无锡分行主张为实现债权已实际支付的律师代理费25449元，符合约定，予以支持。王碧会与周廷发系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，浦发银行无锡分行亦未取得房屋他项权证，浦发银行无锡分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据商品房销售贷款合作协议书，华洛公司与浦发银行无锡分行形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议书约定“保证期间自浦发银行无锡分行与借款人签订借款合同之日起至华洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付浦发银行无锡分行保管为止”，由此，华洛公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，华洛公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。华洛公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。 |
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