Full-text omitted. | | 中国建设银行股份有限公司青海省分行等与王忠诚商品房预售合同纠纷上诉案 |
| | 中华人民共和国最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2017)最高法民终683号 |
| | 上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司青海省分行。 |
| | 负责人：李振宇，该分行行长。 |
| | 委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（一审原告）：王忠诚。 |
| | 委托诉讼代理人：董明邦，青海同一律师事务所律师。 |
| | 一审被告：青海越州房地产开发有限公司。 |
| | 法定代表人：韩志明，该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人：马强，该公司副总经理。 |
| | 一审第三人：王琪博，系王忠诚之子。 |
| | 一审第三人：王琪宝，系王忠诚之子。 |
| | 上诉人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称建行青海分行）因与被上诉人王忠诚，一审被告青海越州房地产开发有限公司（以下简称越州公司），一审第三人王琪博、王琪宝商品房预售合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2017）青民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人建行青海分行的委托诉讼代理人黄小伟、被上诉人王忠诚的委托诉讼代理人董明邦、一审被告越州公司的委托诉讼代理人马强到庭参加了诉讼。本案经依法延长审限，现已审理终结。 |
| | 建行青海分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.驳回王忠诚针对建行青海分行的全部诉讼请求；3.诉讼费用由王忠诚承担。事实和理由：一、在我行与王忠诚签订的借款合同中明确约定，该借款合同效力独立于《商品房预售合同》，故越州公司违约与否，系越州公司与王忠诚之间的纠纷，不应因王忠诚与越州公司合同解除而解除我行与王忠诚之间的借款合同。二、本案借款合同的当事人是我行与王忠诚，借款合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，应当由王忠诚返还借款本息。一审判决仅依据抵押合同判令越州公司承担返还责任显属错误。 |
| | 王忠诚辩称，其向越州公司缴纳了足额购房首付款，并向银行抵押贷款。因越州公司违约未交房，《商品房预售合同》应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条的规定，《个人住房（商业用房）借款合同》也应予以解除。一审法院判决越州公司承担向建行青海分行还本付息的责任正确，未损害建行青海分行的抵押权。一审法院已对案涉房产进行了财产保全，未损害建行青海分行利益。请求驳回建行青海分行的上诉请求，维持一审判决。 |
| | 越州公司述称，同意王忠诚解除《商品房预售合同》的请求，愿意承担向建行青海分行还款的责任，但对建行青海分行的上诉请求不发表意见。 |
| | 王忠诚向一审法院起诉请求：1.判令解除王忠诚与越州公司于2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚、王琪博、王琪宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》（以下简称《房地产抵押合同》）；4.判令越州公司返还王忠诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。 |
| | 一审法院认定事实：2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定：以147,953,124元的价格购买越州公司开发的青海省西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房（以下简称66-16商业用房），建筑面积3736.19平方米；王忠诚于2015年7月15日首付73,983,124元，剩余7397万元办理按揭贷款；买受人逾期付款60日之内，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；待买受人与银行签订的贷款划至出卖人账户及买受人交清规定应支付费用、工程竣工验收合格后，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期不超过120日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金等。 |
| | 2015年8月14日，借款人王忠诚、王琪博、王琪宝与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚、王琪宝、王琪博向建行青海分行借款7397万元，借款期限为2015年8月25日至2025年8月25日；贷款利率按年利率6.215%计息；借款人采取等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额829,227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为66-16商业用房，建筑面积3736.19平方米，抵押财产价值147,953,124元。 |
| | 2015年8月14日，借款人、抵押人王忠诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》约定，由王忠诚将其购买的66-16商业用房(建筑面积3736.19平方米,土地使用权面积16459.85平方米)提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款利率按年利率6.215%计息；建设单位应按预购房合同规定的时间向购房者交房，交房时须经建行青海分行书面同意；抵押合同签订后三十日内，合同双方当事人应共同向青海省西宁市房地产产权产籍管理处办理抵押房地产的登记申请手续。未经登记的抵押合同不受法律保护；建设单位不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，建设单位应代替购房者承担赔偿建行青海分行损失的责任。 |
| | 2015年8月18日，建行青海分行将王忠诚购买的66-16商业用房办理他项权利证书，债务履行期限为2015年8月25日至2025年8月25日止。 |
| | 另查明，截止2015年8月13日，王忠诚共向越州公司支付73,983,124元购房款，越州公司出具相应收据。2015年6月21日，王忠诚通过建行青海分行借款分8笔向越州公司支付购房款7397万元。 |
| | 截止2017年3月21日，王忠诚累计向建行青海分行偿还本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；尚欠建行青海分行借款本金64,799,004.19元。 |
| | 一审法院认为：一、关于《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》是否解除的问题 |
| | 王忠诚与越州公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。越州公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据《商品房预售合同》第八条“交付期限：越州公司应当在2015年10月30日前交付房屋”及第九条出卖人逾期交房的违约责任中“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，买受人有权解除合同”的约定，截止2015年10月30日越州公司并未按约定向王忠诚交付案涉房屋，越州公司已违约，王忠诚据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。庭审中，越州公司亦同意解除合同，因此《商品房预售合同》应予解除。 |
| | 《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、保证人越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》同时解除。 |
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