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Ningxia Zhongning Qingyin Rural Bank v. Shi [REDACTED] (civil judgment for second instance of third-party revocation action)
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宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司、史ＸＸ第三人撤销之诉二审民事判决书
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Ningxia Zhongning Qingyin Rural Bank v. Shi [REDACTED] (civil judgment for second instance of third-party revocation action)
(civil judgment for second instance of third-party revocation action)
宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司、史ＸＸ第三人撤销之诉二审民事判决书
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[Key Terms]
third-party revocation action ; ownership transfer registration ; compensation and resettlement for housing demolition ; right to mortgage
[核心术语]
第三人撤销之诉；过户登记；拆迁补偿安置；抵押权
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[Disputed Issues]
Where a third party claims that its right to compensation and resettlement for housing demolition takes precedence over the right to mortgage on the real estate under the agreement on compensation and resettlement for housing demolition, a people's court should support such claim.
[争议焦点]
第三人依据拆迁补偿安置协议主张其对不动产享有拆迁补偿安置权优先于抵押权的，予以支持。
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[Case Summary]
In the event of conflicts of right a third party with independent claims should have a priority right to compensation and resettlement of the real estate if it fails to go through the ownership transfer registration of the real estate for any reasons not attributed to himself. In a third-party revocation action where the house owner and the third party clearly agree that the house will be given to the third party as compensation for housing demolition by means of exchanging ownership...
[案例要旨]
有独立请求权的第三人因不能归责于本人的事由未办理不动产过户登记的当权利发生冲突时第三人对该不动产享有优先补偿安置权。第三人撤销之诉中拆迁人与第三人按照所有权调换形式明确约定将房屋作为拆迁补偿给第三人...
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Full-text omitted. | | 宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司、史ＸＸ第三人撤销之诉二审民事判决书 |
| | 中华人民共和国最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2018)最高法民终1299号 |
| | 上诉人（一审被告）：宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司。 |
| | 法定代表人：张俭平，该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人：温江，该公司员工。 |
| | 委托诉讼代理人：陆学明，宁夏君元律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（一审原告）：史ＸＸ。 |
| | 一审被告：郭生全。 |
| | 委托诉讼代理人：郭正武。 |
| | 一审被告：万霞。 |
| | 委托诉讼代理人：郭正武。 |
| | 一审被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。 |
| | 法定代表人：刘美兰，该公司总经理。 |
| | 一审被告：宁夏复兴市场经营管理有限公司。 |
| | 法定代表人：潘占荣，该公司经理。 |
| | 上诉人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司（以下简称青银银行）因与被上诉人史ＸＸ及一审被告郭生全、万霞、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）、宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴公司）第三人撤销之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院）（2018）宁民撤6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 |
| | 青银银行上诉请求：1.撤销一审判决，并判决维持宁夏高院（2017）宁民终286号民事判决中维持宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（以下简称中卫中院）（2017）宁05民初44号民事判决第二项中关于“青银银行对华欣公司所有的位于石嘴山市大武口区营业房，房屋产权证号为石房权证大武口区字第××、Ｄxxx××xxx号房屋享有以该房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿的权利"的内容；2.由史ＸＸ承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实与适用法律错误，导致判决结果错误，侵害了青银银行的合法权益。(一)一审判决认定华欣公司于2013年3月就已经向史ＸＸ交付了案涉82号、84号房屋的事实错误。首先，《房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性在华欣公司未到庭的情况下无法核实，其安置的房屋信息显示不是案涉82号、84号房屋；其次，史ＸＸ提交的证据证明交付房屋应发生在抵押登记之后，抵押权优先于史ＸＸ基于安置协议取得的合同权利。(二)一审判决适用法律错误，并且错误认定拆迁补偿安置权优先于抵押权。一审判决已认定华欣公司对案涉82号、84号房屋享有所有权，青银银行对案涉82号、84号房屋享有抵押权，该两种权利均属于物权性质。而史ＸＸ对案涉82号、84号房屋享有的补偿安置权系基于拆迁补偿合同约定取得的期待权，属于普通债权，依据物权优于债权的原则，青银银行享有的抵押权明显优于史ＸＸ的补偿安置权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，均适用于解决建设工程施工合同各方的纠纷，一审判决依据以上规定推定“补偿安置权"优先于“抵押权"是对以上规定的扩大解释和错误适用。(三)一审判决不仅损害青银银行的合法权益，而且破坏了现有的金融秩序。如果认定补偿安置权优先于抵押权，不但违反了物权优于债权的原则，而且会导致借款人与第三人恶意串通损害银行利益，破坏金融秩序，纵容借款人的违法和不诚信行为。 |
| | 史ＸＸ答辩称:(一)关于案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》的真实性问题。《房屋拆迁补偿安置协议书》与《房屋拆迁安置补充协议》都是真实的，且有被拆迁房屋的房产证及石嘴山市住房和城乡建设局的证明为证；(二)关于案涉房屋的房号与拆迁补偿安置协议的房号不相符的问题。因签订拆迁补偿安置协议时是由华欣公司暂定的房号，后来房号是由测量所测量后确定为82号、84号、86号，有图纸上华欣公司经理刘美兰签字为证；(三)关于华欣公司2013年3月是否已经向史ＸＸ交付案涉房屋的问题。2013年3月史ＸＸ已将案涉房屋出租给日丰管业使用，有日丰管业支付租金的银行收据和各种费用的单据为证,足以证明华欣公司已于2013年3月将案涉房屋交付史ＸＸ的事实；(四)华欣公司恶意办理产权证损害了史ＸＸ对拆迁补偿安置房屋的权益，青银银行对抵押房屋未尽合理审查义务，其应承担不利后果。 |
| | 史ＸＸ向一审法院起诉请求：1.撤销宁夏高院（2017）宁民终286号民事判决中维持中卫中院（2017）宁05民初44号民事判决第二项中关于“青银银行对华欣公司所有的位于石嘴山市大武口区营业房，房屋产权证号为石房权证大武口区字第××、Ｄ2××97号房屋享有以该房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿的权利。"的内容；2.确认史ＸＸ与华欣公司签订的房屋拆迁补偿协议合法有效；3.确认位于石嘴山市大武口区营业房归史ＸＸ所有，要求华欣公司为史ＸＸ办理营业房产权手续；4.确认青银银行与郭生全、万霞、华欣公司、复兴公司于2014年7月31日签订的《综合授信业务最高额借款担保合同》中以史ＸＸ所有的82号、84号房抵押担保无效；5.本案诉讼费由青银银行与郭生全、万霞、华欣公司、复兴公司负担。 |
| | 一审法院认定事实：2008年6月5日，华欣公司取得对石嘴山市大武口区胜利东街以南、文明北路以西地段实施城市房屋拆迁改造的许可证。因史ＸＸ享有所有权的营业用房在拆迁改造范围，2009年10月7日，华欣公司与史ＸＸ协商，签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定史ＸＸ被拆迁的房屋经评估，确认总价为4633200元，由拆迁人华欣公司以产权调换方式进行补偿安置；华欣公司将其开发位于大武口区房屋（上下二层）、116号房屋（上中下三层）、118房屋（上下二层）、120号房屋（上下二层），以上共计4884200元，作为安置给史ＸＸ的房屋；多退少补，据实结算。2012年9月12日、9月29日、10月14日，史ＸＸ分四次向华欣公司补交购房款477000元，华欣公司法定代表人刘美兰给史ＸＸ出具了四张收条。后双方于2012年12月30日又签订了《房屋拆迁安置补充协议》，最终确定华欣公司给史ＸＸ安置的房屋为大武口区房屋。2013年3月，华欣公司将上述安置房屋交付史ＸＸ。史ＸＸ对上述房屋进行装修后，出租给他人。 |
| | 2014年7月14日华欣公司瞒着史ＸＸ，将上述三套房屋的产权登记在该公司名下，同年7月18日，经该公司股东会决议，同意用产权登记在该公司名下的位于大武口区即给史ＸＸ的拆迁安置房）三套房屋为郭生全向青银银行借款500万元提供抵押担保，华欣公司向青银银行出具了抵押贷款担保承诺书和抵押人承诺书。同日，复兴公司股东会决议，同意为郭生全在青银银行贷款500万元提供担保并承担连带责任，并向青银银行出具了保证贷款担保承诺书，郭生全的妻子万霞向青银银行出具了配偶还款承诺书。2014年7月31日，青银银行与郭生全、华欣公司、复兴公司签订了借款金额为500万元的《综合授信业务最高额借款担保合同》，合同约定：在2年授信有效期限内，贷款人青银银行向借款人郭生全提供授信贷款额度最高为人民币500万元的贷款；授信期限自2014年7月31日起至2016年7月30日止；抵押人华欣公司自愿为借款人在本合同项下授信有效期限内不超过最高授信额度的用信额度承担担保责任；抵押担保的范围为借款人在本合同项下的主债权及利息、滞纳金、罚金、违约金、评估费等实现债权的费用；在借款人债务履行期限届满未清偿时，抵押人同意贷款人以此合同额度将抵押物拍卖、变卖，所得价款贷款人优先受偿。合同还约定了其他内容。郭生全在借款人处签名，复兴公司、华欣公司在担保人处盖章。华欣公司作为抵押人在财产清单上盖章，用其位于石嘴山市大武口区营业房为上述贷款提供抵押担保，房屋产权证号为石房权证大武口区字第××号、Ｄxxx××xxx号、Ｄxxx××xxx号，双方对抵押的房屋在石嘴山市房屋产权产籍管理所办理了抵押登记。合同签订后，青银银行于2014年8月7日向郭生全发放借款500万元，借款期限12个月。借款到期后，郭生全清偿了上述借款。2015年8月5日、2015年8月6日，青银银行分两笔向郭生全发放借款500万元，借款期限为12个月，郭生全将利息清偿至2015年12月25日。借款到期后，郭生全未清偿借款本金及下剩利息。青银银行于2017年5月12日将郭生全、万霞、华欣公司、复兴公司诉至中卫中院，请求判令郭生全、万霞偿还借款本金500万元及利息，青银银行对华欣公司抵押的三套房屋享有优先受偿权。该院审理后作出（2017）宁05民初44号民事判决，判决：一、郭生全、万霞向青银银行清偿借款本金500万元，承担利息1165098.02元（利息自2015年12月25日起计算至2017年5月4日），共计6165098.02元，2017年5月4日之后的利息按照合同约定计算至付清为止；二、青银银行对华欣公司所有的位于石嘴山市大武口区营业房，房屋产权证号分别为石房权证大武口区字第××号、Ｄxxx××xxx号、Ｄxxx××xxx号房屋享有以该房屋折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利；三、复兴公司、华欣公司对上述借款本息承担连带保证责任；复兴公司、华欣公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，有权向郭生全、万霞追偿。华欣公司不服，上诉至宁夏高院，该院于2017年12月22日作出（2017）宁民终286号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。史ＸＸ认为该院就青银银行与郭生全、万霞、华欣公司、复兴公司金融借款合同纠纷一案作出的（2017）宁民终286号民事判决中维持中卫中院（2017）宁05民初44号民事判决第二项的内容侵害其合法权益，遂提起第三人撤销之诉。 |
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