May 31, 2010
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Dalian Pengcheng Holiday Hotel Co., Ltd. v. Dalian Zhengdian Watch Industry Co., Ltd. (case regarding dispute over a housing lease contract)
大连鹏程假日大酒店有限公司诉大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案
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   Dalian Pengcheng Holiday Hotel Co., Ltd. v. Dalian Zhengdian Watch Industry Co., Ltd. (case regarding dispute over a housing lease contract)
(case regarding dispute over a housing lease contract)
大连鹏程假日大酒店有限公司诉大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案

[Key Terms] SARS epidemic ; force majeure ; performance of contract ; liability for breach of contract
[核心术语] 非典疫情;不可抗力;合同履行;违约责任

[Disputed Issues] To the extent that the SARS epidemic is not enough to cause the lessee's failure to perform a housing lease contract, the lessee should assume his liability for breach of contract arising out of defaulting in payment of rents as agreed in the contract.
[争议焦点] 疫情不足以导致房屋租赁合同不能履行的,承租人未按约定期限支付租金应承担违约责任。

[Case Summary] A party who fails to perform a contract due to force majeure may be exempt from its liabilities in whole or in part. Since the business scope of the lessee herein covers catering and accommodation but the notice issued by relevant authorities to crack down on the wild animal business during the SARS epidemic should barely exert an impact on the catering business of the lessee far from enough to cause its failure to perform the lease contract with the lessor. Therefore...
[案例要旨] 因不可抗力导致当事人不能履行合同的可部分或者全部免除责任。承租人的经营范围包括餐饮、客房两部分因非典疫情和政府有关部门下发的停止野生动物经营的通知...

Full-text omitted.

 大连鹏程假日大酒店有限公司诉大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案

 辽宁省高级人民法院
 民事判决书
 (2013)辽审二民抗字第14号
 抗诉机关:辽宁省人民检察院。
 申诉人(一审被告、反诉原告、二审被上诉人):大连鹏程假日大酒店有限公司。
 法定代表人:孔繁荣,该公司董事长。
 委托代理人:苗松,辽宁众义律师事务所律师。
 委托代理人:潘杰,辽宁众义律师事务所律师。
 被申诉人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):大连正典表业有限公司。
 法定代表人:吕国文,该公司经理。
 委托代理人:粱宝升,辽宁衡平律师事务所律师。
 委托代理人:王秀梅,辽宁衡平律师事务所律师。
 申诉人大连鹏程假日大酒店有限公司(简称鹏程公司)与被申诉人大连正典表业有限公司(简称正典公司)房屋租赁合同纠纷一案,大连市西岗区人民法院于2004年7月12日作出(2003)西民房初字第323号民事判决。正典公司提起上诉,大连市中级人民法院于2004年10月15日作出(2004)大民房终字第569号民事裁定,将本案发回重审。大连市西岗区人民法院重审后,于2004年12月8日作出(2004)西民房初重字第16号民事判决。正典公司再次提起上诉,大连市中级人民法院于2005年4月11日作出(2005)大民房终字第83号民事判决。鹏程公司提出再审申请,本院于2008年12月9日作出(2008)辽立二民申字第219号民事裁定,指令大连市中级人民法院再审本案。大连市中级人民法院于2010年4月6日作出(2009)大审民终再字第16号民事裁定,终结本案诉讼。鹏程公司再次提出再审申请,本院于2011年3月12日作出(2010)辽审三民再申字第5号民事裁定,指令大连市中级人民法院再审本案。大连市中级人民法院再审后,于2011年9月12日作出(2011)大审民终再字第51号民事判决。鹏程公司仍不服,向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2012年6月4日作出辽检民抗字(2012)第25号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院于2012年6月18日作出(2012)辽立一民抗字第28号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,于2013年3月26日公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员王人禾、李伟出庭。申诉人鹏程公司委托代理人苗松、潘杰到庭参加诉讼。被申诉人正典公司经合法传唤,未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
 大连市西岗区人民法院(2004)西民房初重字第16号民事判决查明:2002年10月25日,正典公司与鹏程公词签订《租赁酒店协议书》,协议约定:正典公司承租鹏程公司座落在大连市西岗区拥警街4号大连鹏程假日大酒店,年租金100万元,其中正典公司付鹏程公司80万元现金,剩余20万元鹏程公司用于在该酒店餐饮、住宿消费,正典公司需交给鹏程公司10万元保证金。租赁期限为5年,自2002年12月1日起至2007年12月1日止,若提前终止承租,正典公司需承担50万元人民币的经济责任赔付给鹏程公司。付款方式:第一年租金,正典公司在签约当日需一次支付给鹏程公司50万元,剩余30万元半年内一次支付。租赁期间,鹏程公司同意和支持正典公司经有关部门核准后经营蛇餐馆,并及时提供履行增项所需的相关手续。协议签订后,正典公司给付鹏程公司租金50万元,保证金10万元。正典公司对所租房屋进行装修,经营酒店名称为大连市西岗区阿六蛇城酒店,并办理了经营野生动物的许可证。2003年5月,正典公司以“非典”疫情及大林字(2003)64号文件通知为由,将其经营的大连市西岗区阿六蛇城酒店停业,并撤出酒店。鹏程公司在正典公司撤出后,对酒店的物品进行了清点,并在报纸刊登出售酒店广告。
 正典公司诉称,2002年11月6日,其与鹏程公司签订租赁酒店协议,承租座落在大连市西岗区拥警街4号的大连鹏程假日大酒店,经营蛇餐馆。年租金100万元,其中20万元鹏程公司用于在该店餐饮、住宿消费抵顶租金。租赁期限为5年。自双方交接酒店的设备、设施后一个月(装修期)即2002年12月1日起至2007年12月1日止。协议签订前,我公司给付被告60万元,其中10万元为保证金。协议签订后,正典公司对所租房屋进行装修开办了名称为大连阿六蛇城酒店的餐饮业务,办理了以经营蛇为主的野生动物相关手续。经营期间,因“非典”疫情,大连市林业局、大连市工商行政管理局于2003年5月13日下发《关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知》》,据此,大连阿六蛇城酒店被迫停业。正典公司与鹏程公司口头协商并征得鹏程公司同意于2003年5月30日前解除双方签订的房屋租赁协议。协议解除后,双方派人对有关物品进行交接,但正典公司已付的租房保证金10万元及鹏程公司消费挂账的餐费、宿费和租赁期间正典公司垫付的水费,至今未清算。要求鹏程公司返还租赁房屋保证金10万元,给付欠交的餐费、宿费271221元,给付代垫水费16522元,返还价值26000元财产。
 鹏程公司辩称并反诉称,正典公司承租的是大连鹏程假日大酒店,该酒店以客房为主,餐饮为辅。正典公司酒店经营的菜系和菜谱共143种,以蛇为原料的菜仅有6种,正典公司以大林字(2003)64号《关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知》为由停止酒店经营,该通知并没有责令正典公司停止经营,因此,其停业的依据不足。正典公司称其解除协议与鹏程公司口头协商,经鹏程公司同意这与事实不符。鹏程公司于2003年5月到酒店要租金时,发现正典公司已私自撤出酒店。鹏程公司为避免酒店的设施及物品丢失,采取了相应的保护措施,并于2003年6月7日单方对酒店物品进行清点,正典公司以此作为鹏程公司解除租赁协议的依据显然无理。双方协议约定,鹏程公司在该酒店消费20万元抵顶租金,因而正典公司要求鹏程公司给付餐费、宿费,违反协议约定,另外,正典公司提出鹏程公司在酒店消费的数额鹏程公司不认可。正典公司要求返还保证金10万元,因正典公司未经鹏程公司同意,私自将酒店改造,并造成酒店漏水,墙面侵湿,破坏了原酒店的格局,正典公司已交的保证金还不够重新装修的费用,其没有理由要求返还。对正典公司的其他诉讼请求也不同意。鹏程公司提出反诉,要求正典公司立即偿还拖欠租金30万元;承担违约金50万元;赔偿装修改造费16万元;损坏酒店物品折价款7万元;给付欠交的煤气费、电话费、排污费、保洁费共40956元。
 正典公司对鹏程公司的反诉辩称,鹏程公司主动进行物品清点及刊登出售酒店的广告,说明鹏程公司同意正典公司要求解除合同的主张。鹏程公司在交接清单上也签字认可,因此解除合同并不是正典公司单方行为。双方解除合同后,鹏程公司就不应再向正典公司索要租金。经双方协商一致解除合同就不属于违约,因此不存在支付违约金的问题。鹏程公司提出装修损失费用16万元没有依据。正典公司不同意鹏程公司的反诉请求。
 大连市西岗区人民法院(2004)西民房初重字第16号民事判决认为,根据双方签订的租赁酒店协议可以确定正典公司与鹏程公司是租赁经营合同关系。按照《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致,可以解除合同”,如果单方解除应承担相应的违约责任。本案正典公司在经营期间,以“非典”原因,大连市林业局、大连市工商行政管理局下发的《关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知》》为由停止经营。正典公司提出其与鹏程公司口头协商并经鹏程公司同意解除了双方的合同,鹏程公司对此予以否认。正典公司以双方派人对有关物品进行交接,鹏程公司在报纸刊登出售酒店广告的行为为据,支持其主张,但正典公司对双方派人进行物品交接一节,所提供的证据不足以认定鹏程公司派人与其进行交接的事实。鹏程公司提出其是在正典公司撤出酒店后,为避免酒店设施和物品丢失损坏,对其酒店物品进行了清点。正典公司在没有其它证据证明其解除合同已经鹏程公司同意的情况下,以鹏程公司刊登出售酒店广告的行为来推断鹏程公司同意其解除合同,仅以此推断不足以认定案件事实。鹏程公司在正典公司撤出酒店后接收酒店,对物品进行清点及刊登出售广告的行为,是其采取的避免损失扩大的积极行为,上述行为,并不能作为鹏程公司同意解除合同的证据。为此,正典公司提出其解除合同经鹏程公司同意的主张不成立,正典公司应对其单方终止合同履行,解除合同的行为,承担违约责任。根据上述责任的认定,本案应对本诉及反诉分别进行处理。
 本诉部分:一、关于正典公司要求鹏程公司返还房屋保证金10万元的问题。鹏程公司对10万元房屋保证金的交付没有争议,双方合同对保证金的作用和在什么情况下应当返还没有约定。诉讼中,鹏程公司认为10万元属于对装修及物品的保证。鹏程公司以其酒店装修被损坏,10万元不足以抵偿维修费为由,不同意返还保证金。因鹏程公司提出其装修损坏的证据不足,故对正典公司要求返还10万元保证金的请求予以支持。二、关于正典公司要求鹏程公司给付餐费、宿费271221元的问题。庭审中,就正典公司这部分主张,鹏程公司认可餐费58018元,其余部分费用,正典公司提供的证据不足以认定是鹏程公司发生费用的事实,故认定鹏程公司消费额为58018元。双方合同约定,正典公司每年付给鹏程公司租金100万元,其中20万元租金为鹏程公司在酒店餐饮、住宿消费,现鹏程公司的消费额未满20万元,鹏程公司消费的58018元用以抵顶租金,正典公司要求鹏程公司给付该项费用的请求事实依据不足,不予支持。三、关于正典公司要求鹏程公司给付垫付的水费16522元及返还价值2.6万元的财产问题。正典公司就其为鹏程公司垫付水费因举证不能,不予支持。正典公司要求鹏程公司返还价值2.6万元的财产,正典公司提出其尚有财产在酒店,因正典公司是自己撤出酒店,且对尚有价值2.6万元的财产在酒店也无据认定,故不予支持。
 反诉部分:一、关于鹏程公司要求正典公司给付拖欠租金30万元的问题。双方合同虽然约定年租金100万元,但合同实际履行期为半年,正典公司已付租金50万元,足以支付租赁经营期间的租金。现鹏程公司要求给付30万元租金,因正典公司已在其租赁经营半年后撤出酒店,鹏程公司对酒店已接收,故30万元属尚未发生租赁期间的租金,鹏程公司要求给付的理由不充分,不予支持。二、关于鹏程公司要求正典公司支付违约金50万元的问题。鉴于本案已对正典公司违约行为进行认定,正典公司应按合同约定承担违约责任。双方合同约定,正典公司若提前终止承租,需承担50万元的经济赔付责任。现鹏程公司要求正典公司支持违约金的请求事实证据充分,予以支持。三、关于鹏程公司要求正典公司赔偿装修改造费16万元及损坏酒店物品折价款7万元的问题。鹏程公司提出,正典公司在租赁经营期间擅自将酒店的原装修改造,酒店的装修损坏,经装修公司估计需16万元恢复原状,要求正典公司赔偿装修费,双方合同履行期间,鹏程公司对装修改变的情况已经知道,并在此消费,其对鹏程公司的此行为没有提出异议,因此视为鹏程公司对正典公司行为的默认。另外,鹏程公司对其主张赔偿的数额也无据认定,故对鹏程公司的该项请求不予支持。鹏程公司要求正典公司赔偿损坏酒店物品折价款一节,因其举证不能,不予支持。四、关于鹏程公司要求正典公司给付为其垫付的煤气费、电话费、排污费、保洁费的问题。除排污费鹏程公司证据不足,正典公司不予认可外,对其他主张鹏程公司提出了证据加以证明,正典公司对上述费用证据的真实性没有提出异议,仅提出鹏程公司在原一审诉讼中未提供证据,本次诉讼鹏程公司再提供证据已过举证时限,不予认可,因鹏程公司在本案诉讼中提供证据不违反法律规定,不存在超过举证时限的情形,正典公司对上述证据的待证事实没有否认,故可以认定鹏程公司的该项请求事实证据充分,对其请求予以支持。
 综上所述,大连市西岗区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,于2004年12月8日作出(2004)西民房初重字第16号民事判决:一、终止正典公司与鹏程公司的租赁酒店协议;二、鹏程公司返还正典公司保证金10万元;三、驳回正典公司其它诉讼请求;四、正典公司支付鹏程公司违约金50万元;五、正典公司给付鹏程公司煤气费12490元,电话费1097.11元,保洁费2890元;六、驳回鹏程公司其它反诉请求。以上二、四、五项合并执行,正典公司给付鹏程公司416477.11元,于判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费8510元,实际支出费50元,反诉费15360元;二审案件受理费15510元,共计39430元,正典公司负担26017元,鹏程公司负担13413元。
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