May 31, 2010
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Luo Xiliang v. Fang Aiqing (case regarding dispute over a lease contract)
骆细良诉方爱卿房屋租赁合同纠纷案
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   Luo Xiliang v. Fang Aiqing (case regarding dispute over a lease contract)
(case regarding dispute over a lease contract)
骆细良诉方爱卿房屋租赁合同纠纷案

[Key Terms] house leasing contract ; breach of contract ; rescission of contract ; consensus
[核心术语] 房屋租赁合同;违约;解除合同;合意

[Disputed Issues] No lessor's claim for rescission of the contract may be supported provided that the lessee does not commit a repudiatory breach of contract and both parties do not reach a consensus on the rescission of the contract.
[争议焦点] 承租人不构成根本违约,双方也未达成解除合同的合意,出租人要求解除合同不被准许

[Case Summary] A house leasing contract reached by the lessor and the lessee on the basis of equality and free will should be legal and valid. The lessor with an intention to rescind the contract must provide evidence that the lessee has committed a repudiatory breach which frustrates the purpose of the contract or both parties to the contract have reached a consensus on the rescission. Provided that the lessee neither defaults in payment of rents nor changes the building's main structure...
[案例要旨] 出租人和承租人在平等自愿基础上达成房屋租赁合同合同合法有效。出租人要求解除合同须提供证据证明承租人存在根本违约行为致使合同目的不能实现...

Full-text omitted

 骆细良诉方爱卿房屋租赁合同纠纷案

  判决书字号
 一审判决书:福建省厦门市思明区人民法院(2012)思民初字第8421号民事判决书。
 二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第3240号民事判决书。
 案由:租赁合同纠纷。
 诉讼双方
 原告(上诉人):骆细良
 被告(被上诉人):方爱卿
 审级:二审。
 审判机关和审判组织
 一审法院:福建省厦门市思明区人民法院。
 独任审判:审判员:杨杰。
 二审法院:福建省厦门市中级人民法院。
 合议庭组成人员:审判长:陈朝阳;代理审判员:章毅、王铁玲。
 审结时间
 一审审结时间:2012年10月8日。
 二审审结时间:2012年12月25日。
  原告骆细良诉称:2012年2月17日,双方签订“房屋租赁合同书”,约定将其所有的位于厦门市思明区禾祥东路15号之十一302室的房产出租给方爱卿作为住宅使用;双方约定押金2 600元,租金按年支付,第一年租金32 000元,按年递增1 000元/年。其于2012年3月5日将上述房产交付方爱卿使用,但方爱卿只支付了押金2 600元及租金30 000元,剩余租金2 000元未支付。其多次催讨,对方以各种理由搪塞,不肯支付且擅自变更了房屋结构。因其索要余款及要求进屋确认房屋状态被拒绝,因此提出解除合同。经双方多次电话交涉,方爱卿在3月21日方同意解除合同并告知她的银行卡号,其在3月24日退回租房款25 000元,只留部分租金和押金。孰知,方爱卿在收到款后马上反悔,不同意搬出。2012年4月底,其子骆文强因工作变动,从深圳返回厦门工作,在厦门没有住处,同时考虑到子女上幼儿园,因此再次要求收回房屋,但方爱卿要求其赔偿几十万元才肯搬离,并否认之前电话解除合同之事,此后于5月6日重新给他转回25 000元。2012年5月8日,其委托律师就前述事项向方爱卿发函,再次通知方爱卿解除合同并搬离案涉房产。由于方爱卿拒绝解除合同,双方多次协商未果,引发口角并报警。2012年5月20日在厦门市梧村派出所警官的调解下双方口头就解除“房屋租赁合同”事项达成一致。方爱卿至今仍拒绝搬离。骆细良向法院起诉请求判令:(1)确认诉争“房屋租赁合同”于2012年3月24日解除;(2)方爱卿搬离,返还其位于厦门市思明区禾祥东路15号之十一302室的房屋;(3)其有权扣除方爱卿押金2 600元。
 被告方爱卿辩称:骆细良的诉讼请求没有事实和法律依据,依法应予以驳回。第一,其按约定支付了房屋押金和租金,并未违反合同约定,也从未同意解除“房屋租赁合同”。因其全额支付了房屋租赁中介费,骆细良同意提前于2012年3月份将房产交付给其使用。其在3月中旬搬入案涉房产时发现屋内洗手间的马桶、淋浴房、洗手池等设备均有不同程度的损坏。经沟通,骆细良同意其在支付当年度租金时扣除2 000元作为维修费,届时多退少补。故其于合同签订当日向骆细良支付了2 600元押金,于2012年3月17日向骆细良二子骆文达建设银行账户汇入2012年至2013年年度租金30 000元。随着厦门市房租行情的持续上涨,骆细良认为与其约定的租金过低,在收款后即开始反悔,在其毫不知情的情况下指示二子骆文达于2012年3月24日用兴业银行账户汇入25 000元。因该银行账户日常交易频繁、业务资金往来密切,且骆文达汇入该笔款项时所使用的是兴业银行账号,非其交纳房租时骆细良一方的收款银行及建设银行账号,故其起初根本未留意25 000元的进账是骆细良一方汇入的。直到4月份,骆细良又借故其三子骆文强要回厦门工作,要求解除合同、收回房屋,并提出已向其退回25 000元租金。其多次明确表示不同意解除合同的意思和态度,并于2012年5月6日将骆细良一方汇人的25 000元退还给骆文达。未达到解除合同的目的,骆细良及其家人多次在房门外叫嚣、恐吓、破坏供电、供水设施,导致其多种电器受损,并使其不满九个月的女儿受到惊吓,身患心脏病与重度骨质疏松的母亲病情加重。即便如此,其仍坚持不同意解除合同。其承租诉争房屋是用于自行租住。为了避免多次搬家带来的劳累和家电家具的破坏,也为了便于孩子的教育、医疗,双方签订了长达5年的租房合同,并约定房屋租金按年度支付,这在住房租赁合同中也是较为少见的。因此,若不是因为需要维修在被告搬入之前就已损坏的案涉房产洗手间内设施,其不可能在未得到骆细良明确许可的前提下冒着解除合同的危险在交纳第一年度租金时就私自故意少支付租金。相反,其从合同签订之初就本着诚实守信的态度决定严格按约履行合同。在骆细良采取多种手段欲强行解除合同的情况下,也从未同意解除。第二,其在搬入案涉房产后并未重新装修,更不可能变更房屋结构。首先,骆细良从未提出任何证据证明其变更了房屋结构。其次,其携带七十多岁的老母亲和九个月大的女儿搬家,加上自带的家电家具设备太多,根本无力也没必要重新装修。综上,希望双方互相尊重和理解,按约履行双方的租赁合同。
  福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明:案涉房产厦门市思明区禾祥东路15号之十一302室系骆细良所有。2012年2月17日,骆细良与方爱卿签订编号为002672的“房屋租赁合同”,约定骆细良将案涉房产出租给方爱卿作为住宅使用,租赁期限从2012年4月1日至2017年3月31日止,每月租金为2 666元,方爱卿应每年向骆细良交付32 000元,按年递增1 000元/年,押金2 666元。合同签订当日双方协商一致,同意将押金变更为2 600元,方爱卿已向骆细良支付。2012年3月5日,骆细良通过案涉房屋的上一手租赁方与方爱卿交接,将案涉房屋交予方爱卿使用。2012年3月17日,方爱卿通过银行账户将第一年租金30 000元转入骆细良指定的其子骆文达的建设银行账户。2012年3月21日至3月24日方爱卿与骆文达有多次电话联系记录。骆细良儿子骆文达于2012年3月24日通过其兴业银行账户将租房款 25 000元退至方爱卿账户,方爱卿于2012年5月6日将该25 000元转回骆细良儿子骆文达的建设银行账户。2012年5月8日,骆细良委托福建丰一律师事务所向方爱卿发出律师函,函告方爱卿双方房屋租赁合同已于2012年3月24日解除,要求方爱卿必须于收到律师函之日起3日内搬离并将房屋交还骆细良。方爱卿于2012年5月9日签收该函件,并于2012年5月13日回函,称第一年余下的租金2 000元为双方约定好用于处理洗手间的马桶、冲澡室及洗手池重新安装,其未拖欠租金,并且未与骆细良协商一致解除合同。2012年5月20日,双方就案涉事项协商未果引发口角,骆细良将方爱卿承租房屋的配电箱空气开关拔掉,后方爱卿报警处理。2012年4月30日骆细良另一儿子骆文强由深圳返回厦门工作。
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