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Hu Wenkai v. Qingyang Wansheng Industry and Trade Co., Ltd. (appeal case regarding dispute over a lease contract)
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胡文凯与庆阳市万盛工贸有限公司租赁合同纠纷上诉案
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【法宝引证码】
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Hu Wenkai v. Qingyang Wansheng Industry and Trade Co., Ltd. (appeal case regarding dispute over a lease contract)
(appeal case regarding dispute over a lease contract)
胡文凯与庆阳市万盛工贸有限公司租赁合同纠纷上诉案
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[Key Terms]
validity of contract ; legal norms on validity ; legal norms on administration
[核心术语]
合同效力；效力性法律规范；管理性法律规范
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[Disputed Issues]
A behavior in violation of legal norms on administration will not necessarily invalidate a contract.
[争议焦点]
违反管理性法律规范，并不必然导致合同无效。
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[Case Summary]
No legal provisions on administration of housing lease in local regulations and rules may counter those on validity of contract in the laws issued by the National People's Congress and its Standing Committee as well as the administrative regulations by the State Council. A failure to obtain the real estate ownership certificate or planning permit or non-compliance with fire control conditions among others is a violation of legal norms on administration instead of those on validity. Thereupon...
[案例要旨]
地方性法规、规章关于房屋租赁的管理性规定不能对抗全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中关于合同效力的规定。未取得房产证、规划许可证、不符合消防条件等属于违反管理性法律规范而非违反效力性法律规范...
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Full-text omitted. | | 胡文凯与庆阳市万盛工贸有限公司租赁合同纠纷上诉案 |
| | （2014）庆中民终字第80号 |
| | 上诉人（原审被告） 胡文凯 |
| | 委托代理人 任晓 |
| | 委托代理人 戴明刚，甘肃明源律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（原审原告） 庆阳市万盛工贸有限公司。 |
| | 委托代理人 耿伟力 |
| | 委托代理人 郭永生 |
| | 上诉人胡文凯因与被上诉人庆阳市万盛工贸有限公司（以下简称万盛公司）租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院于（2013）庆西民初字第1309号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡文凯与其委托代理人任晓、戴明刚及被上诉人万盛公司的委托代理人耿伟力、郭永生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 原审判决认定：2010年11月1日，万盛公司与胡文凯签订租赁合同，将位于万盛公司二楼d区2号面积为296.48m2的摊位租赁给胡文凯使用，租赁期限为2010年11月1日至2011年10月30日。2011年9月28日，万盛公司书面通知胡文凯要求续签2012年度租赁合同，并于2011年10月20日前一次性交清下年度摊位租赁费和其他费用，摊位租赁费以万盛公司财务部门出具的票据为准，胡文凯在限定时间内未交纳摊位租赁费和其他费用，万盛公司有权收回所租赁摊位，并按租费的两倍收取摊位占用费。胡文凯接到通知后在限定的期限内未续签合同，也未交纳摊位租赁费和其他费用。2012年6月4日，胡文凯与万盛公司的董事长李昌恋重新签订了摊位租赁合同，约定摊位租赁费每月26元／m2，物业费每月2元／m2m ，合同期限为2011年11月1日至2013年1月31日，共计15个月，胡文凯只需交纳12个月房租费，另外3个月的房租费免收，但2012年6月底前必须一次性交清。2013年至2015年度摊位租赁费每月调整为40元／m2，合同三年不变，租赁费每年元月30日前交清，含一切费用，库房租赁费保持2010年的收费标准不变，每户交押金5000元。胡文凯至今仍未向万盛公司交纳上述费用，万盛公司多次催要无果后起诉。另查明：胡文凯在租赁万盛公司摊位时向万盛公司交纳保证金1000元，胡文凯于2013年6月19日已将1大间库房交还万盛公司。 |
| | 原审法院审理认为：2012年6月4日万盛公司与胡文凯签订的租赁合同真实、合法，有效，应予确认。胡文凯应按该协议履行交纳摊位及库房租赁费，但其未按该协议交纳上述费用。万盛公司要求与胡文凯解除该协议并由胡文凯交纳所欠费用的请求应予支持。2011年11月1日至2013年1月30日的摊位、库房租赁费及其他费用，应按2011年的标准计算。万盛公司要求胡文凯承担2013年2月1日至今的费用，应按双方2012年6月4日达成的协议履行。万盛公司要求胡文凯承担违约金及欠款的利息，未提交相关证据，双方之间也无约定，该请求不予支持。胡文凯称依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，万盛公司未办理房产证，也未取得消防部门的许可证，其与万盛公司2012年6月4日达成的协议无效。经查最高人民法院这一司法解释现已失效，且该函复明确规定“房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而认定合同无效缺少法律依据”、“标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，故胡文凯的辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：1．解除庆阳市万盛工贸有限公司与胡文凯订立的2012年6月4日协议；2．胡文凯返还庆阳市万盛工贸有限公司位于其二楼d区2号摊位（建筑面积为296. 48m2）及库房2小间；3．胡文凯给付庆阳市万盛工贸有限公司2011年11月1日至2013年1月30日推位租赁费92501元（3个月停业租金已扣除），给付物业费7115元，给付库房租赁费12672元，给付暖气费补差5336元，合计117624元。胡文凯给付庆阳市万盛工贸有限公司2013年2月1日至归还之日的摊位租赁费（每月40元／m2，含其他费用），给付2小间库房2013年2月1日至归还月之日的租赁费用（每月328元／间），给付1大间库房2013年2月1日至2013年6月19日的租赁费2253元；4．庆阳市万盛工贸有限公司退付胡文凯保证金1000元；5．驳回庆阳市万盛工贸有限公司的其他诉讼请求。限判决生效后10日内履行完毕。逾期支付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3289元，由胡文凯负担。 |
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