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Zhang Aiping v. Zhao Baolan (civil judgment for second-instance trial of dispute over a housing sales contract)
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张爱平、赵保兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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【法宝引证码】
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Zhang Aiping v. Zhao Baolan (civil judgment for second-instance trial of dispute over a housing sales contract)
(civil judgment for second-instance trial of dispute over a housing sales contract)
张爱平、赵保兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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[Key Terms]
housing sales ; revocation ; court decision
[核心术语]
房屋买卖；撤销；法院判决
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[Disputed Issues]
Where a civil judgment rendered by a people's court does not harm any legal rights and interests of the civil subjects involved, none of the civil subjects involved may request for the revocation of the judgment.
[争议焦点]
法院已作出的民事判决未损害民事主体合法权益，相关民事主体不得请求撤销该判决。
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[Case Summary]
Where a house is sold to two buyers and the second buyer has completed the procedures for online contract signing and filing and actually possessed and used the house...
[案例要旨]
房屋存在“一房二卖”情形但后购买的一方已办理网签和备案登记手续并实际占有使用房屋的虽后购买的一方签订合同和支付购房款在后...
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Full text omitted. | | 张爱平、赵保兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 |
| | 中华人民共和国最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2019)最高法民终1012号 |
| | 上诉人（一审被告）：张爱平。 |
| | 委托诉讼代理人：方芳，北京德恒律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（一审原告）：赵保兰。 |
| | 委托诉讼代理人：裴福旺，山西天石律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（一审被告）：山西中凯实业集团有限公司。 |
| | 法定代表人：刘兵选，该公司董事长。 |
| | 被上诉人（一审被告）：海南电力物业管理有限公司。 |
| | 法定代表人：黄敬元，该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（一审被告）：海南电网有限责任公司海口供电局。 |
| | 法定代表人：陈东，该局局长。 |
| | 委托诉讼代理人：黄忠，海南法立信律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。 |
| | 上诉人张爱平因与被上诉人赵保兰、山西中凯实业集团有限公司（以下简称中凯公司）、海南电力物业管理有限公司（曾用名海南电力置业有限公司，以下简称电力公司）、海南电网有限责任公司海口供电局（以下简称电网供电局）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2018）琼民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张爱平委托诉讼代理人方芳，被上诉人赵保兰委托诉讼代理人裴福旺，电力公司和电网供电局均委托诉讼代理人龚春枝到庭参加诉讼。中凯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。 |
| | 张爱平上诉请求：第一，依法撤销海南高院（2018）琼民撤3号民事判决中第一、二项诉讼请求，依法改判驳回被上诉人赵保兰的全部诉讼请求；第二，本案一、二审诉讼费由被上诉人赵保兰承担。事实与理由：第一，一审判决并未否认张爱平与中凯公司于2010年1月24日签订的《商品房买卖合同》的效力，而是在此基础上作出了关于赵保兰合法购买案涉房屋以及对赵保兰与电力公司签订的《海口商品房买卖合同》效力合法的错误认定，并因此适用“一房二卖"规则，属于认定事实和适用法律错误。赵保兰非善意购房人，其合同不具有对抗张爱平购房合同的优先效力。赵保兰与电力公司签订合同的时间是2016年1月20日，房屋当时属于张爱平事实上的占有中，张爱平进行了整屋装修、配备家具、安装门锁，赵保兰对此是明知的，在明知房屋已由中凯公司先卖予他人的情况下，再行购买，已非善意，不应适用“一房二卖"规则处理。案涉房屋所在的整栋楼宇E5号楼早在2011年11月就由中凯公司交付给了张爱平；张爱平组织人员进行了大规模的装修，小区居民均知晓此事；可见，张爱平占有房屋且该占有已形成公示效力。为此，张爱平提供了装修合同，证明对房屋装修之事实。换言之，赵保兰称签约时不知，是绝对不可能的。不仅是赵保兰支付给电力公司的购房款是其委托中凯公司职员郭××支付的，整个房屋买卖的情况都是郭××操控。中凯公司已经申请追加却故意不提供购房人电话而是提供郭××电话，刻意制造法院无法核实事实真相的障碍，也不提供购房发票和合同，有违常理。第二，赵保兰与电力公司签订合同内容及履行，与正常交易习惯和案涉项目销售流程严重不符，能够印证双方签订该合同的目的就是为了阻却张爱平在先的合同。1、赵保兰购买案涉房屋的价格，远低于当时同地段同类房屋的市场正常价格每平方米7400元，甚至低于张爱平于2010年1月购买该房屋时的均价3800元。2、关于购房款的支付。本案中，赵保兰根本没有提供出其直接支付给郭××足额房款的证据。仅从金额看，案涉三笔款项就与合同约定的房价款金额严重不吻合。其次，赵保兰提交的《海口商品房买卖合同》签约时间在其付款之前。案涉《个人业务凭证》《银行卡取款业务回单》上无任何购房信息记载，连付款人也非赵保兰。这只能说明在那个时点支付的款项根本就不是本案的购房款。如系赵保兰所称与中凯公司先行达成购房意向，在支付首期房款时为何没有与中凯公司签订合同？这既不符合正常交易的惯例，也不符合案涉项目的销售流程，再次证明是中凯公司及其员工郭××与赵保兰在明知张爱平购买房屋后，中凯公司利用其作为销售代理公司的便利条件，通过向电力公司发函，通知电力公司与赵保兰签订合同。赵保兰与电力公司之间的合同符合《中华人民共和国合同法》有关“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益"的规定，应为无效。第三，南方海岸度假花园小区业主委员会出具的收款收据不能证明赵保兰事实上在案涉房屋生活了两年之久。在张爱平接受案涉房屋后，因双方持续存在房款和办理备案登记手续的争议，南方海岸度假花园小区的物业管理公司本就是中凯公司的关联公司，故该公司没有向张爱平催缴物业管理费，直到原房屋买卖案二审判决生效后，才书面通知张爱平缴纳自2018年4月16日至2019年4月16日的物业管理费。第四，张爱平所购买的房屋未办理网签备案及过户手续的原因非因张爱平所致。第五，赵保兰早就知晓张爱平与中凯公司之间的争议，并非不能归责于其本人的事由未参加海南高院（2018）琼民终50号（以下简称50号）案（以下简称50号案）的一、二审诉讼，不符合提起撤销之诉的程序性要件。 |
| | 赵保兰答辩称，一、海南高院50号民事判决确属错误，损害了赵保兰的合法权益。赵保兰未参加张爱平诉中凯公司、电力公司、电网供电局的案件，即海南高院50号案，不能归责于赵保兰自身原因。从海南高院50号案的审理情况可知，当事人提及应追加赵保兰等人为第三人参加诉讼，但两级法院均未准许。赵保兰于2018年4月16日此知悉张爱平雇人将案涉房屋的房门撬开，强行入住，赵保兰立即报警。赵保兰得知张爱平所提起诉讼进入二审后，提交了参加诉讼申请书，但该案法官未予答复。赵保兰得知海南高院50号民事判决后，及时提起了第三人撤销之诉。据此，赵保兰主张权利符合法律规定，原审判决程序合法，应予以维持。张爱平与中凯公司签订的《商品房买卖合同》无效。海口中院及海南高院认定张爱平与中凯公司签订的《商品房买卖合同》有效，是错误的。根据法律规定，房屋所有权人才是合同的适格主体，中凯公司与张爱平签订《商品房买卖合同》不符合法律规定，主体不适格，故该合同无效。虽然电力公司与中凯公司签订了《商品房销售代理协议》，但该协议仅是代理合同，代理人不是房屋买卖合同的权利义务人。赵保兰与电力公司签订的《海口市商品房买卖合同》相比张爱平签订的《商品房买卖合同》，具有更高的公示力、法律效力、履行程度。张爱平主张其签订的合同及交款在前，具有优越性，该理由不能成立。首先，赵保兰与张爱平签订两份合同主体不同，不在同一法律层面上；再者，赵保兰签订的合同已在行政部门办理网签手续，且支付了全部的房款，交纳了物业费，并居住两年之久，而张爱平仅支付80%的房款。二、张爱平主张电力公司与赵保兰之间存在恶意串通行为不能成立。赵保兰在签订案涉商品房买卖合同时，并不知悉张爱平与中凯公司签订合同的事实。张爱平的推测无事实和法律依据。三、张爱平不能成为案涉房屋的适格主体。张爱平所交房款并未全部给中凯公司，而是企业法定代表人所为，故张爱平不是案涉房屋的适格原告。据此，张爱平的上诉理由不能成立，请求本院驳回上诉，维持原判。 |
| | 电力公司与电网供电局共同辩称，该两公司按照工作联系函与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订《商品房买卖合同》，属正当履约行为，无任何过错。事实和理由：第一，电力公司与中凯公司签订的《商品房销售代理协议》约定：涉及到房屋销售所有的税费由中凯公司支付；中凯公司销售房产的售房合同由中凯公司负责办理但需以电力公司名义与第三方（客户）签订销售合同；销售价格须以书面形式向电力公司备案。因此，电力公司与买受人签订正式的商品房买卖合同并办理网签手续的前提是中凯公司书面报电力公司购房对象的函并获得确认且已将所售房屋的所有税费交至电力公司。第二，按照前述《商品房销售代理协议》的约定，电力公司在收到中凯公司的工作函及相应税费后，与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订正式的商品房买卖合同，属正当履约行为。第三，就案涉房屋，电力公司仅分别与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订过正式的《商品房买卖合同》，中凯公司与张爱平签订的合同，在张爱平起诉前，电力公司并不知晓，也未曾书面或者口头予以认可。第四，张爱平诉至人民法院前，中凯公司从未告知过电力公司案涉房屋已出售给张爱平并要求电力公司协助办理合同备案事宜，而且中凯公司也未将案涉房屋税费交由电力公司。相反，中凯公司向电力公司报备了赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人作为买受人的联系函并将税费交至电力公司。因此，电力公司才与赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人签订了《商品房买卖合同》。第五，海南高院50号案中，中凯公司曾申请追加赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五位买受人为第三人，但法院审查后未追加。在海南高院50号案中，电力公司及电网供电局也向人民法院提出E5号楼中的部分房屋已出售给赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人的事实。据此，电力公司及电网供电局认为，将房屋出售给赵立峰、张静璇、赵保兰、温涵光、高雅辉等五人，属正常履约行为。中凯公司与张爱平签订包括案涉房屋在内的购房合同而产生的责任，应由中凯公司负责，与电力公司及电网供电局无关。 |
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