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Huida Asset Custody Co., Ltd. v. Gansu Atlantic Investment Co., Ltd., et al. (appeal case regarding dispute over a housing lease contract)
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汇达资产托管有限责任公司与甘肃大西洋投资发展有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案
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【法宝引证码】
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Huida Asset Custody Co., Ltd. v. Gansu Atlantic Investment Co., Ltd., et al. (appeal case regarding dispute over a housing lease contract)
(appeal case regarding dispute over a housing lease contract)
汇达资产托管有限责任公司与甘肃大西洋投资发展有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案
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[Key Terms]
a housing lease contract ; offer ; commitment ; time limit for contract performance ; substantial alteration
[核心术语]
房屋租赁合同；要约；承诺；履行期限；实质性变更
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[Disputed Issues]
Where the party receiving the offer has made a substantial alteration to the housing lease contract, the part not specified therein should be subject to the terms of the original contract.
[争议焦点]
受要约人对租赁合同作出实质性变更，未约定的部分应当按照原合同约定执行。
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[Case Summary]
As per the law the content of a commitment should be in line with that of the offer and where a party makes a substantial alteration to the time limit for contract performance...
[案例要旨]
根据法律规定承诺的内容应当与要约内容一致当事人对合同的履行期限作出的变更系实质性变更形成的为新要约。受要约人在要约人的房屋续租申请中更改合同履行期限...
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Full text omitted. | | 汇达资产托管有限责任公司与甘肃大西洋投资发展有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案中华人民共和国最高人民法院民事判决书 |
| | (2016)最高法民终477号 |
| | 上诉人（一审被告、反诉原告）：汇达资产托管有限责任公司。 |
| | 法定代表人：朱焕启，该公司董事长。 |
| | 委托诉讼代理人：胡波，北京市炜衡律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：杨垒营，北京市炜衡律师事务所律师。 |
| | 被上诉人（一审原告、反诉被告）：甘肃大西洋投资发展有限公司。 |
| | 法定代表人：庄其办，该公司总经理。 |
| | 委托诉讼代理人：苗杰，北京市慧丰律师事务所律师。 |
| | 委托诉讼代理人：刘亚楠，北京市慧丰律师事务所律师。 |
| | 原审被告：中国人民银行兰州中心支行。 |
| | 负责人：姜再勇，该行行长。 |
| | 委托诉讼代理人：蒋亚丽，北京市炜衡律师事务所律师。 |
| | 上诉人汇达资产托管有限责任公司（以下简称汇达公司）因与被上诉人甘肃大西洋投资发展有限公司（以下简称大西洋公司）及原审被告中国人民银行兰州中心支行（以下简称兰州支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2015）甘民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。汇达公司委托诉讼代理人胡波、杨垒营，大西洋公司委托诉讼代理人苗杰，兰州支行委托诉讼代理人蒋亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 汇达公司上诉请求：1.撤销（2015）甘民一初字第21号民事判决第二项，依法改判大西洋公司向汇达公司支付恒森宾馆2015年租金5755414.90元及迟延支付房屋租金的银行同期贷款利息（2015年9月17日起算,要求付至实际付款日止），并改判大西洋公司立即停止违法转租行为；2.一审、二审诉讼费用全部由大西洋公司承担。事实和理由，（一）一审判决作出“‘延续租期为10年'，应是对原合同的延续，包括租金标准及其他条款"的认定与事实不符。恒森宾馆原所有人兰州支行虽在大西洋公司提交的《关于大西洋恒森宾馆重新装修和设备更新申请》（以下简称申请）上签署了“同意装修，装修期为6个月，延续租赁期为10年"的内容，但该行为仅是对装修和租期延续的确认，不涉及年租金标准，更未同意装修费用在租赁费中抵扣。因此，一审法院以兰州支行未在申请批示中对租赁费抵扣提出异议为由，当然的认为租期延续后仍维持原合同180万元/年的标准，与客观事实不符。因双方未对新的10年租期中的租金数额作出约定，租金标准不明确，汇达公司向大西洋公司退回了其单方认可的租金，后汇达公司与大西洋公司多次当面协商年租金的行为也印证了双方均认可租金标准处于待定状态；（二）一审判决在认定恒森宾馆年租金180万元较市场租赁行情确有偏低前提下，又以“双方对此并无调整的依据，法院不能迳行改变"为由判决延续10年前的租金标准显失公平。涉案房屋为国有资产，在兰州市房屋租赁市场租金十年来持续上涨的情况下，如保持每年180万元的租金标准将导致国有资产流失。汇达公司作为反诉原告在一审中向法庭提交了2015年涉案房产周边同等地段的租金标准，并按照低于同等标准的数额，计算2015年度恒森宾馆实际租金价值，随后向大西洋公司发函催告其支付租金。汇达公司向一审法院提出的反诉请求为：判令大西洋公司向汇达公司支付恒森宾馆2015年度租金5755414.90元及迟延付款期间的利息，大西洋公司事实上亦未向汇达公司支付2015年度租金，一审判决在认定恒森宾馆年租金180万元明显低于市场租赁价格的情况下可参照汇达公司提供的证据材料对租金标准作出认定，即使一审判决认为汇达公司提供的证据不能作为调整租金的依据，也应依职权查明恒森宾馆2015年度市场租金数额，提高租金或行使自由裁量权提高租金并判令大西洋公司向汇达公司支付；（三）一审判决认定“大西洋公司对兰州市商业银行的转租业经产权单位同意，汇达公司主张的其他转租、联营行为无确凿证据"与事实不符。大西洋公司在承租恒森宾馆期间，未经汇达公司同意擅自将涉案房产向多家单位或自然人转租，严重损害了汇达公司作为出租方的合法权益。为证明这一事实的存在，汇达公司向一审法院提交了大西洋公司与“兰州银行"、“黄铁亮"、“彭建玉"等第三人签订的转租合同，虽大西洋公司向一审法院补充提交了兰州支行同意大西洋公司与兰州银行签订租赁合同的书面材料，但该证据仅能证明兰州支行许可大西洋公司向兰州银行转租的期限为2005年1月1日至2014年12月31日，而汇达公司提交的证据表明大西洋公司与兰州银行所签租赁合同的租期为2013年1月1日至2019年12月31日，该合同租赁期已超过兰州支行同意转租的期间，该行为属违法转租。另根据原合同第一条约定，大西洋公司自营、联营项目必须经签字、盖章会审同意后方可进行，大西洋公司向一审法院提交的其与“陈红雨"签订的关于恒森宾馆“一楼大堂、客房"的《承包经营合同》，足以证明大西洋公司存在未经汇达公司批准同意的联营行为，严重违反了原合同约定。 |
| | 大西洋公司辩称，1.合同是否续租10年的问题是本案的关键。如果租金形成新的标准就形成新法律关系而不是延续。汇达公司第一项请求不成立。2.大西洋公司认为10年前租金标准偏低，从本案看，是汇达公司欠钱用房屋抵债的，房子基础设施应当由业主投资的，涉案房屋都是由大西洋公司投资的，与装修好的房屋出租价格是不一样的。根据兰州支行的批复，汇达公司并未对租金标准提出异议。3.关于转租问题，原合同没有禁止转租的规定。 |
| | 兰州支行述称，同意汇达公司的意见。 |
| | 大西洋公司向一审法院起诉请求判令汇达公司、兰州支行支付：1.提前终止租赁合同的损失23314574.40元；2.因提前终止租赁合同大西洋公司需要承担的违约金损失500万元；3.请求判令汇达公司、兰州支行承担本案的诉讼费用。 |
| | 汇达公司反诉请求判令大西洋公司向汇达公司支付：1.恒森宾馆2015年租金5755414.90元；2.迟延支付房屋租金的利息1529.52元(5755414.90元×4.85%/365天×2天,按照中国人民银行同期贷款利率自2015年9月17日起暂计算至实际付款日止）；3.判令大西洋公司立即停止违法转租行为；4.判令大西洋公司承担本案诉讼费用。 |
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