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Yao Xiaogao v. Dalian Changxing Weiye Real Estate Development Co., Ltd., et al (case regarding dispute over housing sale contract)
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姚小高与大连长兴伟业房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷案
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【法宝引证码】
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Yao Xiaogao v. Dalian Changxing Weiye Real Estate Development Co., Ltd., et al (case regarding dispute over housing sale contract)
(case regarding dispute over housing sale contract)
姚小高与大连长兴伟业房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷案
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[Key Terms]
housing sale contract ; default ; reasonable period
[核心术语]
房屋买卖合同；违约；合理期限
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[Disputed Issues]
Where a real estate developer supplies temporary electricity instead of permanent residential power supply upon housing delivery, such act shall be deemed a breach of the contractual obligation to provide grid-connected residential electricity service.
[争议焦点]
房地产开发商交付房屋后以临时用电替代正式居民用电的，应认定未按约定履行电通义务。
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[Case Summary]
In a housing sale contract dispute where the real estate developer and the homebuyer agree to complete the connection of the property to the permanent power supply by a specified date to ensure normal property use...
[案例要旨]
在房屋买卖合同纠纷案件中房地产开发商和商品房买受人约定在规定日期前完成电通以保障商品房正常使用但房屋交付后房地产开发商迟迟未办理正式用电手续...
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Full-text omitted. | | 姚小高与大连长兴伟业房地产开发有限公司、大连敦豪物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 |
| | 大连长兴岛经济技术开发区人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2022)辽0292民初840号 |
| | 原告：姚小高。 |
| | 委托诉讼代理人：王国学，辽宁律昇律师事务所律师，执业证号：××。 |
| | 被告：大连长兴伟业房地产开发有限公司。 |
| | 法定代表人：赵长修，该公司总经理。 |
| | 被告：大连敦豪物业管理有限公司。 |
| | 法定代表人：潘敦友，该公司总经理。 |
| | 二被告共同委托诉讼代理人：马宝龙。 |
| | 原告姚小高与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司(以下简称长兴伟业公司)、大连敦豪物业管理有限公司(以下简称敦豪物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚小高的委托诉讼代理人王国学，被告长兴伟业公司及被告敦豪物业公司的共同委托诉讼代理人马宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 原告姚小高向本院提出诉讼请求：1.被告长兴伟业公司立即办理案涉房屋永久性正式用电手续；2.被告长兴伟业公司给付逾期办理正式用电手续违约金，违约金标准按照每年赔偿5000元标准计算，自2013年5月1日起至立案日2022年10月11日止，总计47917元；3.被告长兴伟业公司和被告敦豪物业公司连带返还收取的电费1047元。事实和理由：2011年11月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，其中第十四条第3项中，被告长兴伟业公司明确承诺在2012年9月30日前“电通”。案涉房屋交付使用后，原告发现家用电器在使用中经常出现电压不稳定，突然断电等情形，甚至还因此被困电梯中，造成巨大安全隐患。经调查了解才知道，案涉房屋一直使用临时电，被告长兴伟业公司根本没有按照合同约定办理正式电手续，为此国网辽宁省电力有限公司大连市长兴岛临港工业区供电分公司于2020年11月30日向被告长兴伟业公司下达用电检查结果通知书，决定终止临时用电合同，立即执行。故依据《供电营业规则》第十二条的规定，被告长兴伟业公司已经构成违约。同时，依据该条规定，被告长兴伟业公司和被告敦豪物业公司无权收取的转供电电费也应当返还。现原告诉至法院，望判如所请。 |
| | 被告长兴伟业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.正式电因其他客观因素暂时不能办理；2.长兴伟业公司已经取得了竣工验收备案手续，并且已保证了居民的用电需求，不存在违约情形。即使可以支持违约金，违约金标准过高，请依法予以调整，每年2000元的标准是合适的。原告主张的违约金也已过诉讼时效，原告只能主张起诉之日起近3年的违约金。3.我公司将收取的电费已用于支付小区业主临时电的费用，并且还额外承担了很大的一部分费用，这些都是为了保证小区业主的用电需求，因此该笔电费费用不应返还。 |
| | 被告敦豪物业公司辩称：公司收取的电费包括电表费用系代长兴伟业公司收取，在收取相关费用后又支付给了长兴伟业公司，同时长兴伟业公司也将该笔款项用于交纳小区业主电费，所以敦豪物业公司不应当承担返还电费的责任，应当由长兴伟业公司返还。 |
| | 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.商品房买卖合同、发票，以证明2011年11月13日原告与长兴伟业公司签订总房款为368820元的商品房买卖合同。合同第十四条被告长兴伟业公司承诺在2012年9月30日前电通。根据《电力供应与使用条例》(国务院令666号)第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。案涉房屋至今仍在使用临时电，不具备投入使用条件。被告长兴伟业公司是在违规、欺骗原告的情况下交付案涉房屋，属于违约交付，应当立即办理案涉房屋永久性正式用电手续，并参照合同第九条承担逾期违约责任，原告按照每年赔偿5000元的标准主张，自合同第八条约定的交房之日起算，因被告长兴伟业公司逾期至2012年10月31日交房，且赔偿了一个月的逾期交房违约金，故自2012年11月1日延后6个月2013年5月1日起算，至立案日2022年10月11日止，总计47917元；2.用电检查结果通知书、SJTYHT/19-GY-003临时用电合同(部分)，以证明被告长兴伟业公司一直使用临时电向案涉房屋转供电，并因期限届满终止临时用电合同，给原告造成正常用电隐患，且违反了商品房买卖合同第十四条关于电通的约定，应当承担违约责任；3.通知2份(2020年10月29日、12月14日)，以证明案涉房屋交付时连基本的电表都没有安装，原告上报后安装的电表也是未经电业部门校对的(从物业公司在业主上访后要逐一更换可知)，也证明被告长兴伟业公司交房时不具备电通条件，构成违约；4.收款收据1张，0063361(1047元)，以证明被告敦豪物业公司代被告长兴伟业公司向原告收取电费1047元。根据《供电营业规则》(电力工业令第8号)第十二条的规定，临时电禁止向外转供，收取电费没有合法依据，收费具有任意性和欺骗性(安装不合格电表)，二被告应当连带返还电费给原告。 |
| | 被告长兴伟业公司对证据1的真实性无异议，对证明事项有异议，房屋是否具备使用条件是根据政府相关职能部门出具的竣工验收备案手续确定的，长兴伟业公司已取得竣工备案手续，根本不存在违约情形；对证据2的真实性无异议，长兴伟业公司为了保证居民的基本用电需求，承担了大额的临时电相关费用，我公司不存在违约情形；对证据3的真实性无异议，对证明事项有异议，长兴伟业公司是基于正式电的收费标准要求用户交纳电费，并不能证明其他事项；对证据4的真实性无异议，案涉电费确实是长兴伟业公司委托被告敦豪物业公司向原告收取的，在收取相应费用后由敦豪物业公司支付给长兴伟业公司，主要用于支付临时电电费，且是按照正常0.5元的收费标准进行收取的，该笔款项不应当返还。被告敦豪物业公司对证据1、2、3的质证意见同被告长兴伟业公司，对证据4的真实性无异议，其是代长兴伟业公司收取电费，故不应当承担连带返还责任。经审查，原告提交的证据4，内容模糊不清，证据原件也未在庭后向法院提供，本院对该证据不予认定，其他证据内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以认定。 |
| | 被告长兴伟业公司依法提交了下列证据：1.交房日期汇总表，以证明原告的交房日期为2012年10月31日；2.物业管理收费协议、钥匙及资料发放承诺书，以证明实际交房时间应以到物业办理入住手续、领取钥匙，交纳相关费用为准。原告认为证据1不足以证明被告的主张，被告主张的交房时间比原告主张的晚，这更加能够证明被告逾期交房，这比逾期提供正式用电责任更大，或者说逾期交房责任包含逾期提供正式电；原告对证据2的真实性和合法性无异议，对关联性有异议。交房时间应当以商品房买卖合同中约定的时间为准，即以原告主张的时间为准。原因在于被告承担的是违约责任，而不是侵权责任，违约责任以约定为准，侵权责任以实际损害为准，因此实际交房时间不影响违约金起算时间，即被告提供的实际交房时间证据与本案没有关联性。被告于2012年10月30日通知交付房屋，并对购买期房的业主赔偿了一个月的逾期交房违约金，因为购买期房的业主签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2012年9月30日前，鉴于被告已经赔偿了一个月的违约金，所以，原告主张被告赔偿逾期办理正式电违约金的起算时间为2012年11月1日再延后6个月。如果业主购买的是现房，原告主张被告赔偿逾期办理正式电违约金的起算时间为商品房买卖合同约定的时间再延后6个月。被告敦豪物业公司对上述证据无异议。经审查，证据1交房日期汇总表是原告自行统计表格，本院不予认定；对证据2的真实性予以认定，对其证明目的在论理部分予以分析说明。 |
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